آشنایی با عقد اجاره

کلیاتی در خصوص عقد اجاره

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود. این سند شامل مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.

در قانون مدنی ایران و در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:  «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

 شرایط تنظیم قرارداد اجاره

در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسایل زیادی توجه داشت از جمله:

1- آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلا در صورتی که اجاره به مدت یک ماه پرداخت نشود، صاحب ملک می‌تواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه کند.

2- مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان.

3- در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به این صورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.

4- مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد. از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یک ساله باشد.

5- تنظیم قرارداد در دو نسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قرار دادن. (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده است)

6- ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص یا مرجع قانونی مربوطه.

 مشخصات عقد اجاره

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهمترین مبحثی که بعد از بیع، مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است. اگر بین موجر و مستاجر، اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده است و چنانچه اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد، مبلغ اجاره به میزانی است که طرفین تراضی (توافق) کرده‌اند یا در عمل پرداخت می‌شود همچنین در صورتی که میزان اجاره‌بها تعیین نشده باشد مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

البته موجر و نیز مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه‌های روزمره درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها داشته باشند، مشروط به اینکه:

اولا: مدت اجاره پایان یافته باشد.

ثانیا: از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره‌بها سه سال تمام گذشته باشد.

 تعدیل اجاره‌بها

در خصوص تعدیل اجاره‌بها دادگاه از نظر کارشناس استفاده می‌کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره‌بها را تعدیل می‌کند. حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره‌بها قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.بدیهی است چه موجر و چه مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره‌بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستاجره دادخواست بدهند. لازم است به درخواست خود کپی مصدق اجاره‌نامه را (در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) ضمیمه کنند و در مواردی که اجاره‌نامه بین طرفین تنظیم نشد، معمولا با انجام تحقیقات محلی یا استماع شهادت گواهان می‌توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره  را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره‌بها نیز از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود.

  نحوه پرداخت اجاره‌بها

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه، اجاره‌بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد، مستاجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می‌کرد، به موجر بپردازد. در هر صورت پرداخت اجاره‌بها هر ماه جاری ظرف 10 روز به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، اجاره‌بها باید به میزانی که بین موجر و مستاجر مقرر یا عملی شده است، پرداخت شود.

  استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها

در خصوص استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها، باید گفت که مستاجر باید اجاره‌بها را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شود، بسپارد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی است، قبض رسید را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و اگر اجاره‌نامه عادی بود یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبود، آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند. دفترخانه نیز ظرف 10 روز به وسیله اداره ثبت محل، مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند تا برای دریافت وجه پرداخت‌شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

 موارد اختلاف

لازم به ذکر است، هنگامی که بین موجر و مستاجر یا کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد، اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده است، مدت آن پایان یافته و طرفین در خصوص تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق، در صورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه، طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آنچه که در حکم دادگاه آمده است، اجاره‌نامه را تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.هرگاه موجر، حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین‌شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد، دادگاه با درخواست موجر حکم به تخلیه عین مستاجره را صادر می‌کند.

روزنامه حمایت ۱۳۹۳/۸/۲۴

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها

چگونگی تنظیم قرارداد اجاره واحدهای مسکونی و نحوه تخلیه آنها

یکی از قراردادهایی که اشخاص در جامعه تنظیم می کنند قرارداد اجاره است که قوانین مربوط به آن هر از چندگاهی دچار تغییر و تحولات اساسی شده که در این مختصر به آخرین مقررات مربوطه و نحوه تنظیم قرارداد اجاره مطابق با آن و راه های پیشگیری از بروز اختلاف و در صورت وقوع اختلاف نحوه مراجعه به دستگاه قضایی می پردازیم. اما قبل از بررسی قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 26/5/1376 تعریف قانونی اجاره و بعضی کلمات حقوقی به زبان ساده را ارایه می کنیم.

تعریف اجاره
اجاره عقدی است که برابر آن اجاره کننده مالک منافع عین مال موضوع اجاره می شود اجاره ممکن است نسبت به اشیاء مانند اتومبیل، خانه یا حیوان یا انسان باشد مانند آنکه شخصی بخواهد از منزل دیگری استفاده کند و آن را برای مدتی اجاره نماید.

مستأجر: اجاره کننده
موجر: اجاره دهند
عین مستأجره: مورد اجاره
مال الاجاره: اجاره بها
اجرت المثل: اجرت و بهائی که برای یک کالا یا خدمات بر مبنای قیمت کالا یا خدمات مشابه آن تعیین می شود بدون آنکه طرفین قرارداد از قبل برای آن توافقی کرده باشند. اجرت المثل در مقابل اجرت المسمی یعنی اجرت توافق شده قرار می گیرد.

  • نکاتی درخصوص اجاره اماکن مسکونی
  1. در اجاره مسکن باید مدت اجاره معین باشد والا اجاره باطل است. معمولاً مدت اجاره ها یکسال تعیین می گردد. مدت اجاره از روزی شروع خواهد شد که بین موجر و مستأجر توافق شود و اگر در عقد اجازه ابتدای مدت ذکر نگردد زمان انعقاد قرارداد محسوب خواهد شد. شروع عقد اجاره خواهد بود.
  2. لازم نیست که موجر مالک عین مستأجره باشد ولی باید مالک منافع عین مستأجر شناخته شود. پس اگر الف خانه ای را از دیگری اجاره کرد چون مالک منافع آن بوده قادر به انتقال منافع در مدت اجاره به دیگری است، مگر آنکه در قرارداد اجاره خلاف آن شرط شده باشد.
  3. اگر بعداز قرارداد معلوم شود که عین مستأجره در حال اجاره معیوب بوده، مستأجر حق فسخ دارد. البته اگر موجر رفع عیب کند به نحوی که به مستأجر ضرری وارد نشود، مستأجر حق فسخ نخواهد داشت اگر عیب در مدت استفاده از مورد اجاره حادث گردد، مستأجر نسبت به بقیه مدت اجاره حق فسخ خواهد داشت.
  4. موجر نمی تواند درمدت اجاره در عین مستأجره تغییر دهد که با استفاده مستأجر از آن در تعارض باشد و اگر مورد اجاره نیاز به تعمیراتی داشته باشد که تأخیر در آن موجب ضرر به موجر شود، مستأجر نمی تواند مانع از تعمیرات گردد حتی اگر این امر مانع استفاده او از مورد اجاره شود. در این حالت مستأجر می تواند از حق فسخ استفاده کند.
  5. تعمیرات و کلیه مخارجی که در مورد اجاره برای امکان بهره برداری از آن لازم است و عهده مالک می باشد، مگر آنکه در اجاره نامه خلاف آن قید شود و نیز پرداخت هزینه های مربوط به اسباب و لوازمی که برای استفاده از مورد اجاره ضروری است برعهده مالک می باشد مانند نصب آبگرمکن یا شوفاژ و…
  6. اگر مستأجر خارج ازحدود متعارف از مورد اجاره بهره برداری کند و موجر نتواند مانع او از این امر شود، حق فسخ برای موجر بوجود می آید. برای مثال به جای استفاده و مصرف خانگی از برق، مصرف صنعتی از برق داشته باشد.
  7. مستأجر باید در زمان های تعیین شده در قرارداد، اجاره بها را پرداخت کند و در مقابل از موجر رسید دریافت کند.
  8. اگر مستأجر از مورد اجاره در غیر موردی که در اجاره آمده استفاده کند، موجر حق فسخ اجاره را خواهد داشت. برای مثال در قرارداد اجاره آمده که این امکان برای استفاده مسکونی به اجاره داده می شود ولی مستأجر از آن استفاده تجاری کند.
  9. عقد اجاره به محض پایان مدت اجاره، برطرف می شود و اگر بعداز پایان مدت اجاره مستأجر آن را در تصرف خود نگهدارد باید به موجب اجاره بهایی که معادل اجاره بهاء مکانی شبیه آن مکان است، بپردازد حتی اگر از آن استفاده نکند.
  10. عقد اجاره با فوت موجر یا مستأجر باطل نخواهد شد اما اگر موجر تنها تا زمان حیات خود مالک منافع مورد اجاره باشد با فوت او اجاره باطل خواهد شد و نیز اگر در قرارداد اجاره مباشرت مستأجر در استفاده از مورد اجاره شرط گردد با فوت مستأجر عقد اجاره باطل می شود.
  11. اگر مستأجر مورد اجاره را به دیگری اجاره دهد اجاره باطل یا فسخ نمی شود، مگر آنکه موجر در قرارداد اجاره برای خود به هنگام تحقق این امر حق فسخ را شرط کرده باشد.
  12. اگر مستأجر بدون اجازه موجر در مورد اجاره تعمیراتی کند حق مطالبه آن را از موجر ندارد.
  13. اگر مستأجر بدون اجازه موجر در خانه یا زمینی که اجاره کرده ساخت و ساز کند یا درختی بکارد موجر حق دارد که آن را از بین ببرد و اگر در اثر این عمل نقصی به بنا یا زمین مورد اجاره وارد شود برعهده مستأجر خواهد بود.
  14. تنظیم قرارداد اجاره هم به صورت عادی و هم رسمی ممکن است معمولاً اشخاص بصورت عادی در آژانس های مسکن مبادرت به تنظیم قرارداد می کنند. باید توجه داشت که اولاً برای تنظیم قرارداد اجاره به صورت عادی حتماً به دو نفر به عنوان گواه ذیل سند اجاره را امضاء کنند تا طرفین از مزایای قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 بهره مند شوند. ثانیاً صرف تنظیم قرارداد در فرم های چاپی یا تایپ مفاد قرارداد موجب رسمی شدن آن نمی شود و تأثیری در ماهیت آن ندارد.
  15. قراردادهای عادی اجاره باید با قید مدت اجاره در دو نسخه تنظیم شود و به امضاء موجر و مستأجر برسد و به وسیله دو نفر افراد مورد اعتماد طرفین به گواهی برسد. هرگاه موجر یا مستأجر به نمایندگی از دیگری قرارداد تنظیم کند باید توجه داشت شخصی که خود را به عنوان نماینده معرفی می کند، دلیل نمایندگی او باید به رویت طرف مقابل رسیده و پیوست قرارداد شود. پس اگر الف خود را وکیل همسرش به عنوان موجر معرفی می کند باید وکالت نامه رسمی مبنی بر وکالت در انعقاد عقد اجاره از سوی او ارایه دهد.
  16. پس از پایان مدت اجاره اگر مستأجر از تخلیه مود اجاره امتناع کند به درخواست موجر تخلیه صورت خواهد گرفت. برای تخلیه اگر سند عادی باشد باید نکات زیر رعایت شود.
    – درخواست برای تخلیه مشتمل بر نام و نام خانوادگی و محل اقامت مستأجر و مشخصات عین مستأجره و مشخصات و تاریخ سند اجاره و کپی برابر اصل شده قرارداد اجاره و کپی برابر اصل شده سند مالکیت ملک.- ابطال تمبر به مبلغ 5000 ریال به درخواست نامه تخلیه.

    نمونه درخواست

    احتراماً اینجانب…………………….فرزند…………..مقیم………..یک باب منزل مسکونی را واقع در خیابان…………….به پلاک ثبتی…… به موجب قرارداد عادی اجاره مورخ………به آقای ….. فرزند….. از تاریخ…….لغایت……..به اجاره دادم. اکنون با توجه به تاریخ پایان مدت اجاره و عدم تخلیه عین مستأجره تقاضای تخلیه آن را مطابق قانون روابط موجر و مستأجر مصوب 1376 دارم. کپی مصدق سند مالکیت و سند اجاره پیوست می باشد.

  17. رئیس حوزه قضایی یا دادگاهی که به درخواست رسیدگی می کنند با احراز مالکیت یا ذینفع بودن موجر دستور تخلیه را صادر خواهد کرد. پس از ابلاغ این دستور توسط مأمورین به مستأجر، او مکلف است ظرف 3 روز پس از ابلاغ دستور دادگاه نسبت به تخلیه اقدام کند.
  18. اگر موجر مبلغی به عنوان ودیعه یا تضمین یا قرض الحسنه و… از مستأجر دریافت کرده باشد تخلیه و تحویل مورد اجاره، موکول به استرداد آن سند یا وجه به مستأجر خواهد بود.
  19. اگر سند اجاره رسمی باشد برای تخلیه مورد اجاره درخواست صدور اجرائیه از دفترخانه ای که قرارداد اجاره را تنظیم کرده به عمل می آید و دفترخانه پس از احراز هویت و صلاحیت موجر اوراق اجرائیه را ظرف 24 ساعت و در سه نسخه با قید تخلیه محل مورد اجاره به دایراه اجرای اسناد رسمی اداره ثبت اسناد و املاک محل می فرستد و اداره ثبت ظرف 24 ساعت نسبت به تشکیل پرونده و صدور ابلاغ و تخلیه به مأمور اقدام می کند و مأمور اجرا نیز مکلف است ظرف 48 ساعت ا جرائیه را به مستأجر ابلاغ و مستأجر ظرف 3 روز از تاریخ ابلاغ نسبت به تخلیه اقدام نماید.
  20. اگر موجر مدعی ورود خسارت به مورد اجاره از سوی مستأجر یا عدم پرداخت اجاره بها یا بدهی شارژ و … باشد نمی تواند رأساً نسبت به برداشت این مبلغ از ودیعه ای که نزد اوست اقدام کند بلکه می تواند برای رسیدن به حق خود به دادگاه مراجعه و با تقدیم دادخواست مطالبه ضرر و زیان به میزان مورد ادعا به دایره اجرا دستور تخلیه ارایه کند. در این صورت دایره اجرای دستور تخلیه از تسلیم مبلغ ودیعه به مستأجر به همان میزان خودداری خواهد بود و پس از صدور رأی دادگاه و کسر مطالبات موجر اقدام به رد آن به مستأجر می نماید.

        سایت معاونت حقوقی قوه قضاییه