دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی

دعوای الزام به تنظیم اجاره نامه رسمی

 از نظر قانونی در مواردی که بین مالک و مستاجرش قرارداد اجاره ای تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده، مدت آن منقضی شده باشد و در ضمن طرفین راجع به تنظیم اجاره نامه با تعیین اجاره بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک از آنها می تواند برای تعیین اجاره بها، در مواردی که اجاره نامه ای در بین نباشد و تنظیم اجاره نامه به دادگاه مراجعه کند. دادگاه میزان اجاره بها را از تاریخ تقدیم دادخواست تعیین می کند، ولی این امر مانع صدور حکم نسبت به اجرت المثل زمان قبل از تقدیم دادخواست و خسارت تاخیر تادیه آن نخواهد بود. بنابراین در وضعیت اخیر دعوایی تحت عنوان الزام خوانده اعم از مستاجر یا مالک به تنظیم اجاره نامه رسمی طرح می شود.

شروع دعوا
خواهان دادخواستی به خواسته صدور حکم مبنی بر الزام خواندگان به تنظیم اجاره نامه رسمی و با ابطال تمبر دعوی غیرمالی تقدیم دادگاه محترم کرده است. وی خواسته خود را با استناد به اجاره نامه رسمی شماره 1824 مورخ 16/10/1342 دفترخانه 208 تهران ومبایعه نامه عادی مورخ 21/2/70 و اجاره نامه عادی 23/2/70 و وکالت نامه رسمی شماره 146642 مورخ 26/2/70 دفترخانه 129 تهران و نیز توافق نامه عادی مورخ 12/9/70 و دو فقره توافق نامه و اقرارنامه مورخین 28/9/70  و  5/8/74 ورثه مرحوم کریم و نیز گواهی حصر وراثت مرحوم کریم طرح کرده است. طبق شرح دادخواست، خواهان براساس مبایعه نامه عادی مورخ 21/2/70 سرقفلی یک باب مغازه واقع در خیابان ری پلاک 268 را از مرحوم کریم خریداری و اجاره نامه عادی مورخ 23/2/70 با مالک ملک (خوانده ردیف یکم) تنظیم کرده و علی رغم مراجعات و تماس های مکرر، خواندگان از تنظیم سند اجاره نامه رسمی استنکاف ورزیده اند و با توجه به فوت مرحوم کریم و قایم مقامی ورثه وی که طی دو فقره توافق نامه و اقرار نامه به تاریخ های 28/9/70 و 5/8/74 به حقانیت خواهان اذعان کرده اند و کل مالیات بر ارث از باب مغازه موردنظر را نیز دریافت داشته اند، به این ترتیب از دادگاه طی این دادخواست صدور حکم الزام خواندگان به حضور در دفتر اسناد رسمی و تنظیم اجاره نامه رسمی به نام خواهان را استدعا کرده است.

رسیدگی دادگاه
دادخواست توسط مدیریت مجتمع قضایی به شعبه دادگاه حقوقی ارجاع می شود و پس از صدور دستور دادگاه به تاریخ 27/3/92 ساعت 9 صبح تعیین وقت جلسه رسیدگی شده و نسخه ثانی و ضمایم آن و نیز وقت رسیدگی برای خواندگان ارسال شده و از طرفین برای حضور در جلسه رسیدگی دعوت به عمل آمده است.
در تاریخ مقرر جلسه دادگاه تشکیل شده و خواهان حضور پیدا می کند، ولی خواندگان حاضر نمی شوند و خواهان خواسته خود را به شرح دادخواست تقدیمی عنوان می کند. دادگاه با توجه به محتویات و مندرجات پرونده چون ملاحظه وضعیت ثبتی پلاک شماره 2505 واقع در بخش 7 تهران در اتخاذ تصمیم مهم است، بنابراین استعلام وضعیت ثبتی ملک شماره 2505 را خواستار می شود. دفتر به تاریخ 14/8/92 وقت نظارت تعیین و دستور دادگاه را بنا بر استعلام وضعیت ثبتی ملک موردنظر از اداره ثبت به عمل می آورد. در تاریخ  14/8/92 در وقت احتیاطی مقرر پرونده مورد بررسی قرار می گیرد و به علت واصل نشدن پاسخ استعلام ثبتی اتخاذ تصمیم از ناحیه دادگاه مقدور نبوده و مقرر می شود که ضمن تعیین وقت احتیاطی نامه ای به ثبت تنظیم و تسریع در ارسال پاسخ خواسته شود. دفتر ضمن تعیین وقت احتیاطی به تاریخ 6/1/93 نامه ای پیرو نامه قبلی به اداره ثبت تنظیم و ارسال می کند و اداره ثبت اسناد و املاک شرق تهران طی نامه ای در جواب دادگاه مالکیت شش دانگ پلاک 2505 ملک موردنظر را به نام آقای حاج غلامحسین اعلام می دارد. پس از وصول پاسخ اداره ثبت اسناد و املاک دادگاه دستوردعوت طرفین را برای اخذ توضیح و نیز ملاحظه پاسخ ثبت اسناد صادر می کند و دفتر نیز ضمن تعیین وقت رسیدگی به تاریخ 10/2/93 ساعت 30 :10 صبح در جهت اجرای دستور دادگاه برای طرفین اخطاریه ای ارسال می کند. درتاریخ مقرر جلسه رسیدگی تشکیل می شود و طرفین حضور پیدا نمی کنند و دادگاه با بررسی اوراق و محتویات و مندرجات پرونده ختم رسیدگی را اعلام و به شرح آتی مبادرت به صدور رای می کند.

رای دادگاه بدوی
در خصوص دادخواست آقای سید مرتضی به طرفیت آقایان غلامحسین و حامد و خانم ها فاطمه و منصوره به خواسته الزام خواندگان به تنظیم اجاره نامه ای که خواهان چنین توضیح داده است که طی قرار داد عادی مورخ 21/2/70 منافع مغازه مرحوم کریم برای آقای جلیل انتقال داده شده است که مالک طی قرارداد اجاره نامه عادی مورخ 23/2/70 رضایت خود را اعلام و اجاره بهای ماهیانه ملک را مبلغ دوازده هزار ریال تعیین کرده و در تاریخ 13/9/70 آقای جلیل سهم خود را به وی انتقال داده که این انتقال سهم حسب توافق کتبی 27/3/81 مورد موافقت مالک آقای غلامحسین قرار گرفته است و تقاضای محکومیت خواندگان را به الزام به تنظیم سند رسمی اجاره را کرده است. با توجه به ملاحظه فتوکپی مصدق قرار عادی مورخه 21/2/70 و 12/9/70 و توافق کتبی مورخه 23/2/70 و وکالت مالک و ملاحظه سند اجاره نامه شماره 1824 مورخ 12/10/42 دفترخانه اسناد رسمی شماره 208 حوزه ثبت تهران که دلالت بر مالکیت منافع مرحوم کریم داشته، نامبرده برحسب قرارداد عادی مورخه 21/2/70 به خواهان و آقای جلیل انتقال داده است، مورد موافقت کتبی مالک در تاریخ 23/2/70 قرار گرفته است و مورد موافقت آقای جلیل هم قرار گرفته است و نظر به این که اخطاریه به خواندگان ابلاغ قانونی شده و در جلسه دادگاه حاضر نشده اند و هیچ گونه دفاعی که موجبات بی اعتباری ادعای خواهان را فراهم کند، ارایه نکرده اند و با توجه به نامه شماره 44551 مورخ 11/10/81 ثبت منطقه شرق تهران به شماره 3454 مورخ 25/10/81 ثبت دفتر دادگاه شده است، دلالت بر مالکیت خوانده ردیف یک آقای غلامحسین دارد با توجه به مراتب فوق دعوی خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص داده شده و به استناد مواد 7 و 8 و 9 و 10 قانون روابط موجر و مستاجر مصوب دوم مرداد ماه 1365 و ماده 198 قانون آیین دادرسی مدنی که به الزام خوانده ردیف یک آقای غلامحسین به حضور در یکی از دفاتر اسناد رسمی و تنظیم سند رسمی اجاره نامه جدید طبق شرایط مرسوم و متعرض دراجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق با اجاره بهای ماهیانه مبلغ دوازده هزار ریال به نام خواهان (آقای سید مرتضی) صادر و اعلام می کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه می باشد.

تحلیل پرونده
ابتدا باید در خصوص این پرونده اذعان داشت که دادگاه محترم شرایط اجاره نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره نامه ها و شرایط مندرج در اجاره نامه سابق به شرط وجود اجاره نامه سابق تعیین خواهد کرد. در ضمن در تمام مدتی که دادرسی در جریان است، مستاجر باید اجاره بها را به موجرش بپردازد و از تاریخ ابلاغ حکم قطعی، طرفین مکلفند ظرف یک ماه به ترتیب مقرر در حکم ، اجاره نامه تنظیم کنند. هرگاه در این مدت اجاره نامه تنظیم نشود، به تقاضای یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را جهت تنظیم اجاره نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره نامه در دفترخانه حاضر شوند. هر گاه موجر حاضر به امضای اجاره نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستأجر تا 15 روز از تاریخ تعیین شده حاضر به امضا نشود، دادگاه در صورتی که عذر مستاجر را موجه نداند، به تقاضای موجر حکم به تخلیه عین مستاجره صادر می کند و این حکم قطعی است .
دادخواست منطبق با قانون بوده و چون خواندگان دفاعی نکرده اند، دادگاه براساس مدارک ارایه شده خواندگان را محکوم کرده است.

سایت قوه قضاییه

نحوه مطالبه وجه سفته

نحوه مطالبه وجه سفته

موضوع پرونده حاضر مطالبه وجه سفته است. نام دیگر این سند تجارتی، «فته طلب» است. طبق قانون تجارت، فته طلب سندی است که به موجب آن امضاکننده تعهد می کند مبلغی در موعد معین یا عندالمطالبه در وجه حامل یا شخص معین یا به حواله‌کرد آن شخص کارسازی کند. سفته علاوه بر امضا یا مهر باید دارای تاریخ و متضمن مبلغی تادیه با تمام حروف باشد. گیرنده وجه و تاریخ پرداخت نیز باید در سفته قید شود.

شروع دعوا
نماینده حقوقی شرکت خواهان دادخواستی به خواسته مطالبه وجه دو فقره  سفته واخواستی و صدور قرار تامین خواسته و جمیع خسارات ناشی از دادرسی از جمله هزینه دادرسی، واخواست و حق الوکاله راجع به نمایندگان قضایی دولت به انضمام دلایل و مدارک مصدق خود یعنی تصویر مصدق دو فقره سفته واخواستی و تصویر مصدق دو فقره واخواست نامه مربوط و ابطال تمبرهزینه دادرسی، دعوای مالی تقدیم دادگاه کرده است. نماینده خواهان بیان می کند که خوانده به موجب دو فقره سفته واخواستی به شماره خزانه داری کل ……………. و ……………… در وجه خواهان متعهد است که به دلیل عدم تادیه در سررسیدهای مقرر واخواست شده است. بنابراین با عنایت به قسمت اخیر ماده 117 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379 ابتدا تقاضای صدور قرار تامین خواسته و اجرای آن قبل از ابلاغ و ثانیا رسیدگی و صدور حکم محکومیت خوانده مورد تقاضاست.
دادخواست و ضمایم آن توسط معاونت محترم به شعبه دادگاه حقوقی برای رسیدگی ارجاع می شود و حسب دستور دادگاه، دفتر طبق ماده 64 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، وقت رسیدگی تعیین و طرفین برای رسیدگی دعوت می شوند. نسخه ثانی و ضمایم دادخواست برای خوانده ارسال  و صدور قرار تامین خواسته منوط به ملاحظه اصول مستندات می شود. دادگاه پس از ملاحظه اصول مستندات اقدام به صدور قرار تامین خواسته می کند.

قرار دادگاه
«نظر به اینکه خواهان ضمن دادخواست تقاضای صدور قرار تامین خواسته کرده است، چون ارکان و شرایط درخواست فراهم می باشد، لذا دادگاه به استناد مادتین 241 و 249 و 280 و 286 و 292 و 309 قانون تجارت و بند ج ماده 108  و 110 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، قرار تامین خواسته معادل خواسته از اموال بلامعارض خوانده که جزو مستثنیات دین نباشد، بابت وجه دو فقره سفته شماره خزانه داری کل 235514 و 924033 تا پایان رسیدگی صادر و اعلام می دارد. هزینه اجرای قرار به عهده خواهان است. قرار همزمان با ابلاغ قابل اجرا و ظرف ده روز قابل اعتراض در این دادگاه می باشد.»

رسیدگی دادگاه
در وقت مقرر دادگاه تشکیل می شود اما نماینده خواهان حاضر نیست و ابلاغ اخطاریه به صورت بلااقدام واصل شده و مامور ابلاغ گزارش کرده است که نامبرده در نشانی تغییر مکان داده  است. چون هیچگونه سابقه ابلاغی وجود ندارد، لذا ابلاغ صحیح نیست و چون اطلاع خوانده از وقت رسیدگی برای دادگاه معلوم  و مشخص نیست، موجبات رسیدگی فراهم نمی شود و مقرر می شود  دفتر به خواهان اخطار رفع نقض شود تا ظرف ده روز پس از ابلاغ نشانی خوانده را تقدیم کند والا قرار رد دفتر صادر خواهد شد.
نماینده حقوقی خواهان در جواب، طی نامه ای اعلام می کند که با توجه به مجهول المکان بودن خوانده، انتشار یک نوبته مفاد دادخواست را در یکی از روزنامه های کثیرالانتشار به استناد ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی خواستار می شود و هزینه نشر آگهی طی فیش پرداخت و تقدیم می شود. آگهی مزبور در روزنامه حمایت درج و آگهی می شود.

رای دادگاه بدوی
در وقت فوق العاده دادگاه تشکیل می شود و با توجه به محتویات پرونده ختم رسیدگی را اعلام  و به شرح ذیل مبادرت به صدور رای خود می کند:
«در خصوص دادخواست خواهان………… به طرفیت آقای …… به خواسته مطالبه وجه بابت دو فقره سفته به شماره های خزانه داری کل با احتساب هزینه خسارت دادرسی و واخواست که خواهان دعوا در دادخواست خود چنین توضیح داده است که خوانده پرونده به موجب دو فقره سند تجارتی سفته به خواهان بدهکار بوده است و منجر به واخواست سفته شده است و به شرح خواسته تقاضای صدور حکم به محکومیت خوانده محترم را کرده است، با ملاحظه سند تجارتی سفته ها و واخواست نامه ها و نظر  به این که وقت رسیدگی از طریق ماده 73 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی و درج آگهی ابلاغ قانونی شده است و خوانده در جلسه دادگاه حاضر نشده است  و هیچگونه دفاعی که موجبات بی اعتباری ادعای خواهان و برائت ذمه خویش را فراهم کند، به این دادگاه ارایه نداده است و اصول مستندات ودیعه خواهان دلالت بر اشتغال ذمه خوانده دارد، با توجه به مراتب فوق دعوای خواهان به نظر دادگاه ثابت و محرز تشخیص و به استناد مواد 241 و 249 و 280 و 286 و 303 قانون تجارت و مواد 198 و 502 و 503 و 515 و 519 قانون آیین دادرسی دادگاه های عمومی و انقلاب در امور مدنی، حکم به محکومیت خوانده به پرداخت مبلغ سفته بابت اصل خواسته و پرداخت مبلغی بابت هزینه و خسارت دادرسی و پرداخت مبلغی بابت هزینه واخواست سند تجارتی سفته در حق خواهان صادر و اعلام می کند. رای صادره غیابی بوده و ظرف بیست روز پس از ابلاغ واقعی قابل واخواهی در این دادگاه است.»

تحلیل پرونده
ابتدا باید خاطرنشان ساخت که منظور از واخواست سفته همان اعتراض به عدم پرداخت وجه سفته است. یکی از نکات مهمی که در خصوص سند تجارتی سفته باید مدنظر قرار گیرد، رعایت مواعد قانونی برای اعتراض به عدم پرداخت وجه سفته است. به این ترتیب که چنانچه دارنده سفته در موعد قانونی نسبت به واخواست یا همان اعتراض سفته اقدام نکند، در صورت وجود ظهرنویسان، دارنده سفته توانایی اقامه دعوا علیه آنها را نخواهد داشت و اصطلاحا مسئولیت تضامنی ظهرنویسان زایل خواهد شد. در ضمن خواهان در چنین وضعیتی برای اخذ دستور توقیف اموال خواندگان یا اصطلاحا تامین خواسته دچار مشکل خواهد شد زیرا ماده 292 قانون تجارت مقرر کرده است: «پس از اقامه دعوا محکمه مکلف است به مجرد تقاضای دارنده براتی که به علت عدم تادیه اعتراض شده است، معادل وجه برات را از اموال مدعی علیه به عنوان تامین توقیف کند». مفهوم مخالف این ماده دلالت بر نبود امکان صدور قرار تامین خواسته در خصوص سفته ای دارد که به علت عدم تادیه اعتراضی نسبت به آن از سوی دارنده صورت نگرفته است. ممکن است این سوال برای خوانندگان پیش آید که ماده فوق صرفا در خصوص سند تجارتی برات سخن گفته است در حالی که موضوع دعوای حاضر سند تجارتی سفته است. در پاسخ باید اذعان کرد که به موجب ماده 309 از قانون تجارت تمام مقررات راجع به بروات تجارتی ( از مبحث چهارم الی آخر فصل اول این باب) در مورد فته طلب یا همان سفته نیز لازم الرعایه است.
در خصوص سیر رسیدگی و طرح  دعوا و صدور رای باید گفت که این موارد از نظر شکلی و ماهوی بر اساس اصول و موازین قانونی صورت گرفته است و رای صادره نیز با توجه به دلایل موجود بالاخص وجود اصل سفته ها در ید خواهان و عدم دفاع و نیز عدم حضور خوانده در جلسات دادرسی به صورت صحیح و قانونی صادر شده است و چون در مهلت قانونی واخواهی نشده است و هیچگونه اعتراضی نیز صورت نگرفته است، رای صادر شده قطعی تلقی می شود و در نتیجه آماده اجراست.

سایت قوه قضاییه