نحوه حل و فصل اختلافات عقد اجاره

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.اگر چه ممکن است قرارداد اجاره‌ ای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد، بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده ، قانون سال 1376 حاکم است. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی یکی از شایع‌ترین اختلافات بین موجر و مستاحر پرداخته‌ایم که در پی‌می‌آید.

  ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد

مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و گفت‌وگو با مالکان و مستاجران همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است.

 یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده 496 قانون مدنی از انقضای مدت اجاره به‌عنوان یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام می‌برد و می‌گوید: در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند.

 این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود.  محمد نوری در پاسخ به این سوال که در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد و آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد؟ می‌گوید: پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد.

 در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قائل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.

  امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی

در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است. در عقد اجاره‎ای که مدت آن به ‌طور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند که در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.

امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است.

تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‎شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی است یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.

 اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با وجود این مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند.

در حقوق ایران هرچند که تجدید ضمنی اجاره به‌صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی.

اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.

طبق قانون مدنی دلالت بر قصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به‌منظور دیگر انجام می‎شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به‌طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‎شود و هم حقوقدانان بر آن اتفاق‎نظر دارند.

اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آنکه عده‎ای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجاره‎بهای پیشین می‎دانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‎کنند. اما عده‎ای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی‎دانند.

اگر معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن به سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد.

در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‎ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند.

 قانوگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین‎ مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود.

در این صورت مسئول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‎المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.

  خسارت تاخیر اجاره‌بها

یک وکیل دادگستری درباره خسارت تاخیر اجاره‌بها نیز می‌گوید: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

علی زمانی با بیان اینکه پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است، می‌گوید: در این شرایط همان اجاره تصرفی که به‌عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صورت بهره‏ برداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است. در صورتی که در عقد مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال‏ الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نیست و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید کند یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد تراضی مذکور به‌هم خورده است.

 تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمی‏تواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، تراضی حاصل شده است.

روزنامه حمایت ۱۳۹۲/۱۲/۱۰

آشنایی با عقد اجاره

کلیاتی در خصوص عقد اجاره

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود. این سند شامل مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.

در قانون مدنی ایران و در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:  «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

 شرایط تنظیم قرارداد اجاره

در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسایل زیادی توجه داشت از جمله:

1- آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلا در صورتی که اجاره به مدت یک ماه پرداخت نشود، صاحب ملک می‌تواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه کند.

2- مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان.

3- در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به این صورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.

4- مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد. از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یک ساله باشد.

5- تنظیم قرارداد در دو نسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قرار دادن. (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده است)

6- ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص یا مرجع قانونی مربوطه.

 مشخصات عقد اجاره

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهمترین مبحثی که بعد از بیع، مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است. اگر بین موجر و مستاجر، اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده است و چنانچه اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد، مبلغ اجاره به میزانی است که طرفین تراضی (توافق) کرده‌اند یا در عمل پرداخت می‌شود همچنین در صورتی که میزان اجاره‌بها تعیین نشده باشد مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

البته موجر و نیز مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه‌های روزمره درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها داشته باشند، مشروط به اینکه:

اولا: مدت اجاره پایان یافته باشد.

ثانیا: از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره‌بها سه سال تمام گذشته باشد.

 تعدیل اجاره‌بها

در خصوص تعدیل اجاره‌بها دادگاه از نظر کارشناس استفاده می‌کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره‌بها را تعدیل می‌کند. حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره‌بها قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.بدیهی است چه موجر و چه مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره‌بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستاجره دادخواست بدهند. لازم است به درخواست خود کپی مصدق اجاره‌نامه را (در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) ضمیمه کنند و در مواردی که اجاره‌نامه بین طرفین تنظیم نشد، معمولا با انجام تحقیقات محلی یا استماع شهادت گواهان می‌توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره  را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره‌بها نیز از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود.

  نحوه پرداخت اجاره‌بها

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه، اجاره‌بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد، مستاجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می‌کرد، به موجر بپردازد. در هر صورت پرداخت اجاره‌بها هر ماه جاری ظرف 10 روز به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، اجاره‌بها باید به میزانی که بین موجر و مستاجر مقرر یا عملی شده است، پرداخت شود.

  استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها

در خصوص استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها، باید گفت که مستاجر باید اجاره‌بها را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شود، بسپارد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی است، قبض رسید را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و اگر اجاره‌نامه عادی بود یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبود، آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند. دفترخانه نیز ظرف 10 روز به وسیله اداره ثبت محل، مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند تا برای دریافت وجه پرداخت‌شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

 موارد اختلاف

لازم به ذکر است، هنگامی که بین موجر و مستاجر یا کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد، اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده است، مدت آن پایان یافته و طرفین در خصوص تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق، در صورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه، طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آنچه که در حکم دادگاه آمده است، اجاره‌نامه را تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.هرگاه موجر، حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین‌شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد، دادگاه با درخواست موجر حکم به تخلیه عین مستاجره را صادر می‌کند.

روزنامه حمایت ۱۳۹۳/۸/۲۴