نحوه حل و فصل اختلافات عقد اجاره

نحوه حل و فصل اختلافات رایج ناشی از عقد اجاره

تاکنون چندین قانون روابط موجر و مستاجر وضع شده که هر یک با توجه به شرایط اقتصادی و اجتماعی زمان خود، سعی کرده است که مشکلات روابط صاحبخانه و مستاجر را حل کند. در حال حاضر قانون روابط موجر و مستاجر 1376 بر روابط دو طرف حاکم است.اگر چه ممکن است قرارداد اجاره‌ ای پیدا کرد که هنوز تحت حکومت قوانین قبل از آن باشد، بر تمام قراردادهایی که از سال 1376 به بعد منعقد شده ، قانون سال 1376 حاکم است. در گفت‌وگو با کارشناسان به بررسی یکی از شایع‌ترین اختلافات بین موجر و مستاحر پرداخته‌ایم که در پی‌می‌آید.

  ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد

مراجعه به دفاتر مشاوران املاک و گفت‌وگو با مالکان و مستاجران همچنین بررسی پرونده‌هایی که در روابط موجر و مستاجر مطرح می‌شود، نشان می‌دهد که بسیاری از اختلافات به تامین هزینه‌های مربوط به خرابی مورد مستاجره، تقسیم هزینه‌های مشترک میان موجر و مستاجر و ادامه عقد اجاره بدون تمدید قرارداد برمی‌گردد. موضوع دیگری که ایجاد اختلاف می‌کند، تاخیر در پرداخت اجاره‌بها و جبران خسارت آن است.

 یک وکیل دادگستری با اشاره به ماده 496 قانون مدنی از انقضای مدت اجاره به‌عنوان یکی از دلایل پایان یافتن مدت اجاره نام می‌برد و می‌گوید: در صورتی که اجاره پایان یافت، ضرورتا باید مستاجر ملک را خالی کند. اما در عمل موارد زیادی وجود دارد که با پایان یافتن مدت اجاره، مستاجر همچنان در ملک می‌ماند و مالک نیز در این خصوص سکوت می‌کند.

 این وضعیت در برخی موارد سبب ایجاد اختلافاتی می‌شود.  محمد نوری در پاسخ به این سوال که در چنین فرض نسبت به ماه‌هایی که از مدت اجاره گذشته است، موجر چه حقوقی دارد و آیا مستاجر باید به میزانی که در قرارداد تعیین شده است اجاره بپردازد یا باید اجرت‌المثل بپردازد؟ می‌گوید: پاسخ این سوال، بستگی به این دارد که آیا می‌توان گفت قرارداد اجاره به صورت ضمنی تمدید شده است یا خیر؟ در برخی کشورها مثل فرانسه، صریحا به این سوال پاسخ مثبت داده شده است اما در کشور ما باید با استفاده از تفاسیر و اصول حقوقی پاسخ را استخراج کرد.

 در صورتی که پاسخ مثبت باشد، در برخی موارد که مستاجر پس از پایان مدت اجاره همچنان آن را در تصرف خود نگه می‌دارد و موجر نیز در این خصوص سکوت می‌کند، می‌توان قائل به این شد که با تراضی ضمنی طرفین قرارداد اجاره تمدید شده است.

  امکان تمدید اجاره با تراضی ضمنی

در حقوق مدنی ایران قانونگذار راجع به امکان تجدید عقد اجاره، چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی همچنین راجع به امکان تمدید عقد اجاره، سکوت اختیار کرده است. حتی در بعضی از مقررات میان تمدید و تجدید عقد اجاره تفاوتی قائل نشده است. در عقد اجاره‎ای که مدت آن به ‌طور کامل منقضی شود و متعاقدین قصد داشته باشند که رابطه استیجاری همچنان وجود داشته باشد؛ لازم است که انشای عقد جدیدی کنند که در این صورت عقد اجاره تجدید می‎شود نه تمدید.

امکان تجدید صریح عقد اجاره در حقوق ایران با هیچ مشکلی مواجه نیست؛ زیرا عقد اجاره از عقود رضایی بوده و قانونگذار برای انعقاد آن تشریفات خاصی را مقرر نکرده است.

تجدید صریح عقد اجاره، عقد جدیدی محسوب می‎شود که گاهی شرایط آن، همان شرایط مقرر در اجاره قبلی است یا ممکن است بعضی از شرایط قرارداد تغییر یابد.

 اما مورد بحث ما در خصوص وضعیتی است که هیچ توافقی برای تجدید یا تمدید اجاره وجود ندارد، با وجود این مستاجر همچنان به انتفاع از ملک ادامه می‌دهد و مالک نیز در این خصوص سکونت می‌کند.

در حقوق ایران هرچند که تجدید ضمنی اجاره به‌صراحت در قوانین ذکر نشده است، اما براساس قواعد عمومی، امکان تجدید ضمنی عقد اجاره وجود دارد؛ زیرا اعلام اراده در عقود رضایی، ممکن است صریح باشد یا ضمنی.

اگر حکومت اراده باطنی را بپذیریم، چگونگی ابراز آن در نفوذ عقد اثر ندارد و حاکمیت اراده باطنی، موضوعی است که هم مورد تایید فقهای اسلامی و هم مورد تایید اکثر حقوقدانان قرار گرفته است.

طبق قانون مدنی دلالت بر قصد، ممکن است ضمنی باشد و از اعمالی که به‌منظور دیگر انجام می‎شود، استنباط شود. قبول پیشنهاد معامله ممکن است به‌طور ضمنی انجام شود و این چیزی است که هم از برخی مواد قانون مدنی مثل مواد 191 و 193 استنباط می‎شود و هم حقوقدانان بر آن اتفاق‎نظر دارند.

اما آنچه مورد اختلاف است وجود ایجاب چه به صورت صریح و چه به صورت ضمنی است؛ مانند آنکه عده‎ای از حقوقدانان، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را، ایجاب ضمنی بر پرداخت اجرت بر مبنای اجاره‎بهای پیشین می‎دانند و برای اثبات نظر خود به ماده 501 قانون مدنی استناد می‎کنند. اما عده‎ای دیگر، ماندن مستاجر در محل سکونت خود پس از پایان مدت اجاره را ایجاب ضمنی نمی‎دانند.

اگر معتقد باشیم بر اینکه متعاقدین عقد اجاره را به صورت ضمنی تجدید می‌کنند، باید تمام شرایط عقد اجاره سابق (از جمله مدت عقد) را از شرایط عقد جدید محسوب کنیم در حالی که با توجه به افزایش مداوم اجاره‌بها در کشور ما و تقاضای فراوان برای مسکن به سختی می‌توان چنین چیزی را به اراده موجر نسبت داد.

در نهایت می‌توان گفت که امکان تجدید و تمدید عقد اجاره با تراضی ضمنی دور از دهن نیست و در حالی که در حقوق ایران در مورد مدت اجاره‎ای که تجدید ضمنی شده است، نص ویژه‎ای وجود ندارد و همچنان‎ که متعاقدین در خصوص سایر شرایط عقد اجاره به صورت ضمنی توافق می‎کنند، باید بر تعیین مدت زمانی مشخص نیز به صورت ضمنی توافق کنند.

 قانوگذار پیش از هرچیز تاکید دارد که اگر با وجود انقضای مدت عقد، مستاجر همچنان عین‎ مستاجره را در اختیار داشته باشد و موجر به این امر راضی نباشد، مستاجر غاصب بوده و ید او ضمانی خواهد بود.

در این صورت مسئول هر نقص و عیبی است که در عین مستاجره به وجود آمده است، هرچند که مستند به فعل او نباشد. ولی اگر موجر راضی باشد، مستاجر در صورتی ملزم به پرداخت اجرت‎المثل است که از عین استیفا منفعت کرده باشد.

  خسارت تاخیر اجاره‌بها

یک وکیل دادگستری درباره خسارت تاخیر اجاره‌بها نیز می‌گوید: چنانچه بعد از اتمام مدت اجاره، مستاجر به تصرف خود ادامه داد و موجر بر این تصرف رضایت نداشت و تقاضای تخلیه کرد ضمن تبدیل ید امانی مستاجره به ید ضمانی خواه مستاجره از مورد اجاره استفاده کامل کرده باشد یا نکرده باشد باید اجرت‌المثل زمان تصرف بعد از اتمام اجاره را به موجر بپردازد و مسئول تلف و هر نقص یا عیبی خواهد بود اگر چه مستند به فعل او نباشد.

علی زمانی با بیان اینکه پس از انقضای مدت اجاره تا زمانی که موجر استرداد عین مستاجره را نخواهد، عین مستاجره در دست مستاجر امانت است، می‌گوید: در این شرایط همان اجاره تصرفی که به‌عنوان امانت مالکانه پدیدار شده بود باقی است و در صورت عدم استیفای منفعت موظف به پرداخت اجرت‌المثل نیست اما در صورت بهره‏ برداری از عین مستاجره ضامن استیفای مذکور به میزان اجرت‌المثل است. در صورتی که در عقد مدت اجاره به‌طور صریح ذکر نشده باشد ولی مال‏ الاجاره از قرار مثلا ماهی فلان مبلغ تعیین شده باشد اگر مستاجر عین مستاجره را بیش از مدت مذکور در تصرف خود نگاه دارد و موجر هم سکوت کند و اعتراضی نکند به هر میزان که این تصرف ادامه یابد و رضایت نیز وجود داشته باشد اجرت نسبت به اجرت‌المسمی را باید به موجر پرداخت کند. بدیهی است که برای ماه اول عقد اجاره لازم است و برای بقیه مدت لازم نیست و هر گاه که موجر تقاضای خلع ید کند یا مستاجره حاضر به تحویل عین مستاجره باشد تراضی مذکور به‌هم خورده است.

 تجدید اجاره مستلزم قصد و رضا و تعیین مدت و سایر شرایط است و صرف ادامه تصرف مستاجره در مورد اجاره و سکوت موجر را نمی‏تواند ضرورتا تجدید اجاره قلمداد کرد بلکه براساس اذن موجر و رضایت مستاجر، تراضی حاصل شده است.

روزنامه حمایت ۱۳۹۲/۱۲/۱۰

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

 ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد حاضر در تاریخ……………..اصالتا/ وکالتا/ فضولتا/ نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس  …………………………………………

 که ازین پس « موجر » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس ……………………………………………

که ازین پس « مستاجر » نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک  

عبارتست از انتقال ………… دانگ یک دستگاه…………. مدل …………. رنگ ………… سیلندر …………….. به شماره راهنمایی و رانندگی ………………….. شماره شاسی…………….شماره موتور …………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : مدت قرارداد

مدت قرارداد ……………. ماه / سال شمسی از تاریخ     /    /   13 لغایت     /    /   13 می باشد .

ماده 4 : مبلغ مورد اجاره و نحوه پرداخت آن

مبلغ اجاره ………………… ریال به حروف ………………………. ریال معادل …………………….. تومان و به حروف ………………………….. تومان برای کل مدت اجاره است که به ترتیب زیر پرداخت می گردد. مبلغ ……………………. ریال معادل ………………………. تومان در زمان انعقاد قرارداد و مابقی اجاره بها را که عبارتست از مبلغ ……………………… ریال معادل ………………….. تومان ، مستأجر متعهد و ملتزم گردیده که ظرف ………………………. ماه از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال معادل ……………………. تومان طی ………………. فقره چک / سفته با مشخصات به شرح ذیل به موجر پرداخت نماید. شرح چک / سفته : ……………………………

ماده 5 : شروط و تعهدات

5-1- مستأجر مکلف به رعایت کلیه قواعد و الزامات قانونی مربوط به استفاده از اتومبیل به اشخاص ثالث بوده و در صورت تخلف یا تصادف پاسخگویی حقوقی و مادی و مسئولیتهای مدنی آن را بر عهده دارد .

5-2- مستأجر مکلف به استفاده صحیح از مورد اجاره می باشد در صورت سرقت ، آتش سوزی ، انهدام و حادثه دیگر که منجر به عدم استفاده کامل و یا عیب و نقص فنی و ظاهری آن گردد بعنوان خسارت از محل بیمه نامه تأدیه می شود و چنانچه بیمه خسارت وارده و هزینه های مربوط به آن را به طور کامل تأمین ننماید نسبت به بقیه خسارت طبق نظر کارشناس بیمه موجر مجاز به برداشت از وجوه پرداختی مستأجر ( به شرح فوق ) به صورت بلاعوض می باشد .

5-3- مستأجر تا پایان آخرین مبالغ اجاره بها و تسویه حساب کامل بر اساس مواد قرارداد حق انتقال مورد اجاره را تحت هیچ عنوان کلاً یا جزئاً به غیر ندارد در صورت عدم پرداخت اجاره بهای ماهیانه در سررسید تعیین شده در این قرارداد بدون نیاز به هر گونه اقدام دیگر قانونی رأساً قرارداد فسخ و خودرو نزد مستأجر به عنوان امانت محسوب و مستأجر موظف است سریعاً نسبت به عودت مورد امانت به موجر اقدام نماید در غیر اینصورت می بایست روزانه مبلغ  …………….. ریال معادل ………….. تومان به عنوان تأخیر در تحویل مورد امانت از تاریخ عدم وصول هر یک از مبالغ مال الاجاره ماهیانه به موجر پرداخت نماید درصورت تحقق مفاد این بند موجر حق دارد برای عدم تحویل اتومبیل مورد امانت به عنوان خیانت در امانت ازطریق مراجع ذیصلاح نسبت به استرداد خودرو و دریافت مبالغ مندرج در این بند اقدام نماید.

5-4- مستأجر کلیه خیارات متصور قانونی به ویژه خیار غبن هر چند فاحش و همچنین حق اعتراض نسبت به مفاد و مندرجات این قرارداد را از خود سلب ، ساقط و قبول نموده موجر بدون مراجعه به مراجع قضائی می تواند رأساً کلیه مواد و بندهای قرارداد را انجام دهد در صورتی که موجر برای وصول مطالبات و الزام مستأجر به ایفای تعهدات از طریق مراجع قضائی متحمل هر گونه هزینه ای بشود ، مستأجر متعهد و موظف به جبران آن می باشد .

5-5- موجر متعهد است پس از دریافت کلیه وجوه مال الاجاره به شرح فوق و دیگر بدهیهای مستأجر در رابطه با قرارداد نسبت به تنظیم سند و انتقال مورد اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی به نام مستأجر اقدام کند . کلیه هزینه های عوارض ، مالیات ، حق الثبت و حق التحریر ، تمبر ، بیمه نامه و تخلفات ناشی از رانندگی و سایر هزینه ها که در طول مدت اجاره حاصل آید کلاً به عهده مستأجر خواهد بود . نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی و در صورت تغییر نشانی می بایست مراتب به نحو مقتضی به مشاور (متصدی) و طرف دیگر نیز اعلام گردد .

ماده 6 : حق الزحمه مشاور ( متصدی ) خودرو

عضو شماره ………………. اتحادیه صنف دارندگان نمایشگاهها و فروشندگان اتومبیل ………………………….. و دارای پروانه تخصصی اشتغال …………………….. صادره اداره کل ثبت اسناد و املاک استان ………………….. منطبق با تعرفه مصوب هیأت عالی نظارت بر سازمانهای صنفی کشور از هر طرف معامله مبلغ ………………………. ریال می باشد که همزمان با امضاء این قرارداد به موجب قبوض شماره های ………….. و …………. پرداخت شد .

ماده 7 : توضیحات قرارداد

…………………………………………………………………………………………………..

ماده 8 : تاییدیه فنی

مورد معامله و موضوع  این مبایعه نامه حسب مورد از لحاظ فنی تایید می شود .

نام و نام خانوادگی کارشناس فنی

ماده 9: امضای طرفین/ تاریخ

اين قرارداد ، در تاريخ با حروف ……………………… ساعت ………….. در دفتر واحد صنفی شماره فوق الاشاره واقع در………………………………….. در چهار نسخه تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور ( متصدی ) مربوطه مکلف است ضمن ممهور نمودن نُسَخ قرارداد به مهر مخصوص واحد صنفی ، نسخه اول و دوم را به طرفین قرارداد تسليم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني نموده و نسخه چهارم به اداره راهنمایی و رانندگی ناجا ارسال نمایند . هر چهار نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود .

امضای طرف اول                                                                           امضای طرف دوم

 

امضای شاهد اول                                                                       امضای شاهد دوم

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا به جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها بوده است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.