آشنایی با عقد اجاره

کلیاتی در خصوص عقد اجاره

اجاره‌نامه به سند نوشتاری قرارداد اجاره گفته می‌شود که بین صاحب ملک (موجر) و اجاره‌کننده (مستاجر) تنظیم می‌شود. این سند شامل مشخصات طرفین قرارداد، میزان اجاره‌بها، مدت اجاره، مورد اجاره و شرایط طرفین در آن است.

در قانون مدنی ایران و در ماده 466 اجاره چنین تعریف شده است:  «اجاره عقدی است که به موجب آن مستأجر مالک منافع عین مستأجره می‌شود. اجاره‌دهنده را موجر، اجاره‌کننده را مستأجر و مورد اجاره را عین مستأجره گویند.

 شرایط تنظیم قرارداد اجاره

در نوشتن و امضای قرارداد باید به مسایل زیادی توجه داشت از جمله:

1- آگاهی اجمالی به قوانین مربوط به موضوع قرارداد؛ مثلا در صورتی که اجاره به مدت یک ماه پرداخت نشود، صاحب ملک می‌تواند از طریق قانون مورد اجاره را تخلیه کند.

2- مشخصات کامل و دقیق طرفین قرارداد با نشانی اقامتگاه آنان.

3- در نظر گرفتن منافع هر دو طرف؛ به این صورت که قرارداد جنبه عادلانه داشته باشد.

4- مدت قرارداد؛ هر قراردادی باید یک زمان معین و مشخص شده داشته باشد. از یک ساعت گرفته تا چندین سال اما بهتر است که قراردادها یک ساله باشد.

5- تنظیم قرارداد در دو نسخه و در صورت نیاز سه نسخه جهت در اختیار فرد سوم قرار دادن. (که فرد سوم در قرارداد ذکر شده است)

6- ذکر مرجع حل اختلاف از جمله شخصی خاص یا مرجع قانونی مربوطه.

 مشخصات عقد اجاره

اجاره از جمله عقود معوض و تملیکی است که به لحاظ اهمیت و نقشی که در روابط اجتماعی دارد، مورد توجه روزافزون قانونگذاران قرار گرفته است، به نحوی که مهمترین مبحثی که بعد از بیع، مواد متعدد و فراوانی را در بین عقود معین، به خود اختصاص داده، عقد اجاره است. اگر بین موجر و مستاجر، اجاره‌نامه تنظیم شده باشد، میزان اجاره‌بها همان است که در اجاره‌نامه قید شده است و چنانچه اجاره‌نامه‌ای تنظیم نشده باشد، مبلغ اجاره به میزانی است که طرفین تراضی (توافق) کرده‌اند یا در عمل پرداخت می‌شود همچنین در صورتی که میزان اجاره‌بها تعیین نشده باشد مطابق مقررات قانون روابط موجر و مستاجر مصوب سال 1356 اجاره‌بها به نرخ عادله روز تعیین می‌شود.

البته موجر و نیز مستاجر حق دارند در برابر نوسانات قیمت بازار و هزینه‌های روزمره درخواست تجدید نظر نسبت به میزان اجاره بها داشته باشند، مشروط به اینکه:

اولا: مدت اجاره پایان یافته باشد.

ثانیا: از تاریخ استفاده مستاجر از عین مستاجره یا از تاریخ مقرر در حکم قطعی دادگاه در خصوص تعیین یا تعدیل اجاره‌بها سه سال تمام گذشته باشد.

 تعدیل اجاره‌بها

در خصوص تعدیل اجاره‌بها دادگاه از نظر کارشناس استفاده می‌کند و کارشناس نیز به نرخ عادله روز اجاره‌بها را تعدیل می‌کند. حکم دادگاه در خصوص تعدیل اجاره‌بها قطعی و غیر قابل تجدید نظر است.بدیهی است چه موجر و چه مستاجر برای درخواست تعدیل اجاره‌بها باید به دادگاه محل وقوع عین مستاجره دادخواست بدهند. لازم است به درخواست خود کپی مصدق اجاره‌نامه را (در مواردی که اجاره‌نامه تنظیم شده باشد) ضمیمه کنند و در مواردی که اجاره‌نامه بین طرفین تنظیم نشد، معمولا با انجام تحقیقات محلی یا استماع شهادت گواهان می‌توان رابطه استیجاری و نیز زمان پایان اجاره  را به دست آورد. دعوی تعدیل اجاره‌بها نیز از جمله دعاوی غیرمالی محسوب می‌شود.

  نحوه پرداخت اجاره‌بها

مستاجر مکلف است در موعد معین در اجاره‌نامه، اجاره‌بها را بپردازد و اگر مدت اجاره پایان یافته باشد، مستاجر باید معادل همان مبلغی که قبل از پایان مدت اجاره پرداخت می‌کرد، به موجر بپردازد. در هر صورت پرداخت اجاره‌بها هر ماه جاری ظرف 10 روز به موجر یا نماینده قانونی او باید صورت گیرد و اگر اجاره‌نامه‌ای در بین نباشد، اجاره‌بها باید به میزانی که بین موجر و مستاجر مقرر یا عملی شده است، پرداخت شود.

  استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها

در خصوص استنکاف موجر از دریافت اجاره‌بها، باید گفت که مستاجر باید اجاره‌بها را در صندوق ثبت یا بانکی که از طرف سازمان ثبت اسناد و املاک تعیین می‌شود، بسپارد و در صورتی که اجاره‌نامه رسمی است، قبض رسید را به دفترخانه تنظیم‌کننده سند اجاره و اگر اجاره‌نامه عادی بود یا اجاره‌نامه‌ای در بین نبود، آن را با تعیین محل اقامت موجر به یکی از دفاتر اسناد رسمی نزدیک ملک تسلیم و رسید دریافت کند. دفترخانه نیز ظرف 10 روز به وسیله اداره ثبت محل، مراتب را به موجر یا نماینده قانونی او اخطار می‌کند تا برای دریافت وجه پرداخت‌شده توسط مستاجر به دفترخانه مزبور مراجعه کند.

 موارد اختلاف

لازم به ذکر است، هنگامی که بین موجر و مستاجر یا کسی که ملک را به عنوان مستاجر در تصرف دارد، اجاره‌نامه تنظیم نشده باشد یا اگر تنظیم شده است، مدت آن پایان یافته و طرفین در خصوص تنظیم اجاره‌نامه یا تعیین اجاره‌بها و شرایط آن اختلاف داشته باشند، هر یک می‌تواند برای تعیین اجاره‌بها و تنظیم اجاره‌نامه به دادگاه مراجعه کنند. دادگاه شرایط اجاره‌نامه جدید را طبق شرایط مرسوم و متعارف در اجاره‌نامه‌ها و شرایط مندرج در اجاره‌نامه سابق، در صورتی که قبلا اجاره‌نامه تنظیم شده باشد با رعایت مقررات این قانون تعیین خواهد کرد و پس از قطعیت حکم دادگاه، طرفین مکلفند ظرف یک ماه برابر آنچه که در حکم دادگاه آمده است، اجاره‌نامه را تنظیم کنند و اگر در این مدت اجاره‌نامه تنظیم نشود، به درخواست یکی از طرفین دادگاه رونوشت حکم را برای تنظیم اجاره‌نامه به دفتر اسناد رسمی ابلاغ و به طرفین اخطار می‌کند که در روز و ساعت معین برای امضای اجاره‌نامه در دفترخانه حاضر شوند.هرگاه موجر، حاضر به امضای اجاره‌نامه نشود، نماینده دادگاه اجاره‌نامه را به مدت یک سال از طرف او امضا خواهد کرد و اگر مستاجر تا 15 روز از تاریخ تعیین‌شده حاضر به امضا نشود و عذر موجهی هم نداشته باشد، دادگاه با درخواست موجر حکم به تخلیه عین مستاجره را صادر می‌کند.

روزنامه حمایت ۱۳۹۳/۸/۲۴

نمونه قرارداد فروش اقساطی خودرو

نمونه قرارداد فروش اقساطی خودرو

قرارداد فروش اقساطی خودرو

ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد حاضر در تاریخ…………….. اصالتا/وکالتا/فضولتا/نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس  ……………………………………………….

 که ازین پس « طرف اول » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس ………………………………………………….

که ازین پس « طرف دوم» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

 ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ………. دانگ یک دستگاه …………. مدل ………. رنگ ……… سیلندر …………… به شماره راهنمایی و رانندگی ……….. شماره شاسی ………….. شماره موتور …………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : مدت و ثمن معامله

3-1- مدت معامله ……….. ماه / سال شمسی از تاریخ     /    /   13 لغایت     /    /   13 می باشد .

3-2- ثمن معامله به طور مقطوع بعدد ( ………… ریال ) و با حروف ( ……………… ریال) تعیین گردید .

3-3- همزمان با این توافق مبلغ با حروف (…………… ریال ) نقداً / طی چک شماره ……… عهده بانک ……………  شعبه ………… کد …………… از سوی خریدار به فروشنده (به اقرار وی) پرداخت گردید و ما بقی ثمن معامله به صورت اقساطی طی …………… فقره چک / سفته به مبالغ و سررسیدهای معینه به شماره های ………………… توسط خریدار به فروشنده جهت وصول هر کدام در موعد مقرر تحویل و تسلیم گردیده است .

تبصره : در صورت عدم درج ثمن مورد معامله مطابق مواد190 و 338 و بند 4 ماده 362 و 395 قانون مدنی ، قرارداد مذکور از طرف فروشنده قابل فسخ است.

ماده 4 : شرایط معامله

4-1- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی ، طبق قرارداد در زمان وصول آخرین قسط در دفتر اسناد رسمی شماره ……………… حاضر و فروشنده متعهد می گردد سند را به نام خریدار انتقال دهد و خریدار متعهد و ملزم گردید قبل از پرداخت آخرین قسط و تسویه کلی هیچگونه ادعایی مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود ننماید .

4-2- در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر اسناد رسمی گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد و چنانچه امتناع از طرف فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ …………………………… ریال به عنوان جبران خسارت عدم اجرای به موقع تعهد در وجه خریدار پرداخت نماید و در صورتی که پرداخت ……………. قسط از اقساط به طور متوالی از طرف خریدار به هر دلیلی به تأخیر افتد فروشنده حق دارد معامله را فسخ و مورد معامله راعیناً تحویل بگیرد و چنانچه خریدار به هر دلیلی از استرداد مورد معامله استنکاف نماید ملزم و متعهد به تحویل مورد معامله و جبران خسارت وارده از هر حیث اعم از احتساب مبالغ مندرج در چک یا سفته های معوقه نزد فروشنده و ایام دیرکرد در پرداخت و جبران خسارات ناشی از تلف شدن مورد معامله پس از کسر میزان مبالغ پرداختی ظرف مدت 15 روز از تاریخ عدم وصول چک یا سفته در سررسید مقرره می باشد و در صورت تمایل به انجام معامله می تواند ضمن جبران خسارت فوق الاشاره نسبت به پرداخت نقدی الباقی چک یا سفته های موجود نزد فروشنده اقدام نموده تا از طریق دفتر اسناد رسمی انتقال به نام خریدار میسور و مقدور گردد . در غیر اینصورت پس از انقضای مهلت مذکور در صورت هر گونه ادعا و اعتراضی از خریدار سلب و ساقط می گردد .

4-3- در صورت عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و یا عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در موارد مذکور ، سردفتر مجاز به صدور گواهی علت عدم انجام معامله با درخواست کتبی ذینفع خواهد بود .

4-4- مورد معامله با تمام لوازم موجود و اسناد و مدارک با رؤیت کامل فنی ، بدنه توسط خریدار و یا کارشناس منتخب وی صورت گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه شده است .

4-5- مسئولیت هر گونه تخلف ، شکایت و کشف فساد اعم از راهنمایی و رانندگی ، کیفری و مدنی که با استفاده از مورد معامله تا زمان تحویل ، به وقوع پیوسته باشد بر عهده فروشنده بوده و از زمان تحویل مورد معامله توسط خریدار کلیه مسئولیتهای متصوره بر عهده خریدار می باشد .

4-6- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی و شهرداری بعهده فروشنده و هزینه حق التحریر بطور توافقی به صورت   …………………… / بالمناصفه بعهده طرفین می باشد.

4-7- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین به علم و اطلاع کامل نسبت به عرف بازار اسقاط گردید . خیار تدلیس از این موضوع مستثنی است.

4-8- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قهریه به مانند مصادره بودن ، رهن بودن ، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و یا غصبی بودن ، قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده ، فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی راکه خریدار متقبل شده ، پرداخت نموده و معادل ……………………………… ریال به عنوان خسارت تخلف از انجام تعهد به وی پرداخت و ثمن دریافتی را با احتساب خسارت قانونی مسترد نماید .

4-9- مورد معامله در تاریخ     /     /    13 با حروف ……………… ساعت …….. تحویل خریدار شد و یا در تاریخ     /    /    13 در زمان تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی به خریدار تحویل خواهد شد.

ماده 5 : حق الزحمه مشاور ( متصدی ) خودرو

عضو شماره …………………… اتحادیه صنف دارندگان نمایشگاهها و فروشندگان اتومبیل ………………….. و دارای پروانه تخصصی اشتغال ……………………. صادره اداره کل ثبت اسناد واملاک استان ………………….. منطبق با تعرفه مصوب هیأت عالی نظارت بر سازمانهای صنفی کشور از هر طرف معامله مبلغ ……………………… ریال می باشد که همزمان با امضاء این قرارداد به موجب قبوض شماره های …………….. و …………….. پرداخت شد .

ماده 6: تاریخ / تعداد نسخ

این قرارداد ، در تاریخ با حروف ……………………….. ساعت ………….. در دفتر واحد صنفی شماره فوق الاشاره واقع در………………………………………….. در چهار نسخه تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور ( متصدی ) مربوطه مکلف است ضمن ممهور نمودن نُسَخ قرارداد به مهر مخصوص واحد صنفی ، نسخه اول و دوم را به طرفین قرارداد تسلیم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نموده و نسخه چهارم به اداره راهنمایی و رانندگی ناجا ارسال نمایند . هر چهار نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود .

ماده 7 : توضیحات قرارداد

………………………………………………………………………………………..

 ماده 8 : تاییدیه فنی

مورد معامله و موضوع  این مبایعه نامه حسب مورد از لحاظ فنی تایید می شود .

نام و نام خانوادگی کارشناس فنی

ماده 9: امضای طرفین

این قرارداد با اطلاع كامل از مفاد آن به امضای طرفین می رسد.

امضای طرف اول                                                                          امضای طرف دوم

 

امضای شاهد اول                                                                        امضای شاهد دوم

نمونه مبایعه نامه خودرو

نمونه مبایعه نامه خودرو

مبایعه نامه خودرو

ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد بیع حاضر در تاریخ……………..اصالتا/وکالتا/فضولتا/نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………..

 که ازین پس « طرف اول » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………..

که ازین پس « طرف دوم» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

 

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ……………. دانگ یک دستگاه…………………. مدل ………………. رنگ ………… سیلندر …………………… به شماره راهنمایی و رانندگی ……………………….. شماره شاسی…………………..شماره موتور ………………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : ثمن معامله

1-3- ثمن معامله به مبلغ ……………. ریال ( به حروف …………….. ریال ) تعیین گردید.

2-3- همزمان با این توافق مبلغ با حروف ( ………….. ریال) نقداً / طی چک شماره ……………… عهده بانک ………………..شعبه ……. کد ………….. به فروشنده پرداخت گردید . باقیمانده ثمن با حروف ( …………… ریال ) در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد .

3-3- در صورتیکه معامله بصورت اقساطی باشد؛ چک ها و یا سفته ها در حکم ثمن معامله می باشد در صورتیکه پرداخت ……………….. قسط از اقساط بصورت متوالی از طرف خریدار به تاخیر افتد فروشنده حق دارد معامله را فسخ و وسیله نقلیه را مسترد نماید . خریدار در صورت استنکاف از استرداد مورد معامله ملزم و متعهد به تحویل مورد معامله و جبران خسارت وارده می باشد و در صورتیکه مورد معامله به هر علتی تلف شده باشد خریدار مسئول پرداخت خسارت وارده خواهد بود . جبران خسارت پس از کسر میزان مبالغ پرداختی بوده و مبنای قیمت مورد معامله به نرخ روز بازار محاسبه می گردد. پس از پرداخت آخرین قسط فروشنده موظف است سند را به نام خریدار انتقال دهد .

ماده 4 : شرایط معامله

1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند ، طبق قرارداد در تاریخ به حروف ………………………… در دفتر اسناد رسمی شماره ……………… حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد . در ضمن ، اجرای تعهد ( تنظیم سند ) از طرف فروشنده بنام منتقلٌ الیه بعدی ، منوط به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد و در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی مربوطه ، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می شود .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار ، در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور به تقاضای ذینفع مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .

3-4- مورد معامله با تمام لوازم موجود و اسناد و مدارک ، با رؤیت کامل فنی ، بدنه ، توسط خریدار و یا کارشناس منتخب وی صورت گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه می باشد .

4-4- مسئولیت هر گونه تخلف اعم از راهنمایی و رانندگی ، کیفری و مدنی که با استفاده از مورد معامله تا زمان تحویل ، به وقوع پیوسته باشد بعهده فروشنده است .

5-4- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی و عوارض شهرداری بعهده فروشنده ، حق الثبت و حق التحریر بعهده …………………………. می باشد.

6-4- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین و با علم و اطلاع کامل نسبت به عرف بازار اسقاط گردید . خیار تدلیس از این موضوع مستثنی است.

7-4- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند مصادره ، رهن ، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و یا غصبی بودن ، قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده ، فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی راکه خریدار متقبل شده ، پرداخت نموده و مبلغ به حروف ( …………………… ریال ) به عنوان خسارت عدم انجام تعهد به وی پرداخت و ثمن دریافتی را با احتساب خسارت قانونی مسترد نماید .

8-4- مورد معامله و کلیه اوراق و مستندات در تاریخ با حروف ………….. ساعت ……………… تسلیم خریدار شد/ خواهد شد.

9-4- در صورت عدم حضور هر یک از طرفین برای تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده، ممتنع از حضور ، مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ باحروف (……….. ریال) بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید . خسارت مذکور مستقل از تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است .

 

ماده 5: تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در………ماده در تاریخ………………..در تهران تنظیم و امضا گردید که دارای………. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضای طرفین می رسد.

امضای طرف اول                                                                           امضای طرف دوم

امضای شاهد اول                                                                        امضای شاهد دوم