نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

نمونه قرارداد بیع شرط

ماده 1- طرفین معامله :

1-1- فروشنده : . . . . . . . . . . . . . . . . . فـرزند . . . . . . . . . به شماره شـناسنـامه . . . . . . . صـادره از . . . . . . به نشانی: . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . تلفن : . . . . . . .

2-1- خریدار : . . . . . . . . . . . . . . . . . فرزند . . . . . . . . . . . به شماره شناسنامه . . . . . . . . . صادره از . . . . . .. به نشانی : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . تلفن : . . . . . . .

ماده 2- مورد معامله و مشخصات آن (مبیع) :

عبارت است از فروش شرطی تمامی……………….دانگ عرصه و اعیان یک قطعه زمین به مساحت ……………. مترمربع و بنای احداثی در آن به شماره پلاک ثبتی……………………فرعی از……………….. اصلی به مساحت اعیانی ……………. مترمربع و مساحت عرصه ……………..مترمربع واقع در اراضی ………………..بخش ……………..به نشانی محل وقوع ملک به اقرار فروشنده……………………………………………………به شماره ثبت ……………دفتر……………صفحه ………………….. به شماره سند مالکیت……………………………… ، طبق سند قطعی غیر منقول به شماره ……….. مورخه…………….. دفترخانه اسناد رسمی شماره ………………و با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا عرصتا و اعیانا به ‌انضمام قدرالحصه از برق به شماره پرونده…………………… ، آب به شماره اشتراک……………………….، گاز شهری به شماره شناسایی …………………و یک خط تلفن دایر به شماره ………………………. دارای پایان کار شهرداری به شماره………………….مورخ ………………………. که فروشنده به رؤیت خریدار رسانیده است به‌طوریکه رافع هرگونه شبهه و ظن بوده و مورد قبول و تائید خریدار می‏باشد.

ماده 3 – ثمن مورد معامله :

1-3- به ازاء هر مترمربع مبلغ ………………………….ریال (…………………………………ریال) و به‌مبلغ کل ………………………… ریال (…………… ریال) وجه رایج تعیین شد که تماما و نقدا و فی المجلس تسلیم فروشنده گردیده باقرار.

2-3- فروشنده و خریدار شرط نمودند در صورتیکه فروشنده در مدت …………………….روز، تمام یا مثل ثمن به مبلغ کل ………………………… ریال (…………… ریال) را به مشتری رد کند، خیار فسخ معامله را نسبت به تمام مبیع خواهد داشت.

3-3- مدت قرارداد بیع شرطی،……………………… روز به عبارت ……………ماه از تاریخ امضای این مبایعه نامه و ده روز از انقضای مدت ظرف خیار تعیین گردید.

4-3- فروشنده تعهد نمود که کلیه مطالبات خریدار را، حداکثر تا انقضای مبایعه نامه، به خریدار پرداخت و مطالبات موضوع خیار شرط را، تسویه نماید. که در این صورت خریدار پذیرفت در صورت ایفای خیار شرط، فروشنده حق و اختیار خواهد داشت، از طریق صدور اجرائیه و یا از هر طریق دیگر نسبت به انتقال مالکیت تام ملک به خود یا ثالث اقدام نماید.

ماده 4- شروط و تعهدات متعاملین:

1-4- فروشنده اقرار و اعلام نمود که مورد معامله از هر حیث در مالکیت وی بوده و هیچ گونه اسناد و معامله معارضی نسبت به ملک مورد معامله به هر شکل و نحوه اعم از رسمی و غیر رسمی وجود نداشته و ندارد و ممنوع‌المعامله نبوده و مورد معامله به هیچ‌وجه عیناً یا منفعتاً در وثیقه یا رهن اشخاص حقیقی و حقوقی نمی باشد و تحت هیچ شرایطی متعلق حق غیر نیست.

2-4- فروشنده بایستی در زمان محضر سند را به نام خریدار یا اشخاصی که قبلاً توسط خریدار به فروشنده اعلام گردیده‌است، انتقال دهد.

3-4- به منظور انجام معامله رسمی بر مبنای این توافقات طرفین متعهدند که در ساعت . . . . . صبح روز . . . . . . . مورخ . . . . . . . . . در دفترخانه اسناد رسمی شماره ——- واقع در ————————– حاضر شده و کلیه تشریفات قانونی و تنظیم سند رسمی نقل و انتقال مورد معامله به نام خریدار اقدام نمایند.

5-4- هزینه‌های محضر اعم از هزینه حق‌الثبت و حق‌التحریر، بر مبنای قیمت منطقه‌بندی به‌عهده طرفین و بالمناصفه است و در صورتیکه خریدار بخواهد از وام یا رهن یا شرط استفاده نماید مخارج آن به‌عهده خریدار می‌باشد.

6-4- پرداخت کلیه دیون قبلی مورد معامله به اشخاص حقیقی و حقوقی و همچنین مالیات و عوارض تا پایان روز معامله به عهده فروشنده می‌باشد.

7-4- فروشنده موظف است، کلیه مفاصا حساب‌های لازم برای انجام معامله و نیز موافقت سازمان‌ها و ادارات مربـوطه را برمبنای استعلامات رسمی قبل از تاریخ انجام معامله به منظور تنظیم سند به دفترخانه مورد توافق ارائه دهد. در غیر اینصورت فروشنده مستنکف به حساب آمده و مشمول بند 12-4 این مبایعه‏نامه می‏گردد.

8-4- فروشنده متعهد گردید که همزمان با امضاء‌ این مبایعه‌نامه مورد معامله را به تصرف خریدار درآورد.

9-4- طرفین با علم و آگاهی کامل از کم و کیف مورد معامله و اوضاع و احوال زمان و مکان و نیز برابری ارزش مبیع با ثمن مبادرت به امضای این مبایعه‌نامه نموده و کلیه خیارات به استثناء خیار تخلف شرط را از خود ساقط نمودند. صیغه بیع شرعی بین متعاملین جاری و ایجاب و قبول با لفظ فروختم از جانب فروشنده و خریدم از جانب خریدار صورت گرفت و فروشنده با علم به اینکه این معامله قطعی و غیرقابل فسخ از طرف ایشان می‌باشد اقدام به دریافت بیعانه و تحویل مبیع نمود.

10-4- چنانچه در اظهارات و تعهدات هر یک از طرفین خلاف و فسادی کشف شود، خود او از نظر قانونی مسئول و جوابگو بوده و بایستی از عهده کلیه خسارات ناشیه به طرف مقابل برآید.

11-4- چنانچه به هر دلیل و علتی (غیر از موارد فورس ماژور) خریدار از ایفاء تمام یا بخشی از تعهدات قراردادی خودداری و یا از حضور در دفترخانه امتناع نماید، بایستی به ازاء هر روز تأخیر مبلغ ده‌میلیون ریال (10.000.000 ریال) بابت خسارت عدم ایفاء تعهد به فروشنده پرداخت نماید.

12-4- چنانچه فروشنده در موعد مقرر در دفترخانه حاضر نشده و یا به هر دلیلی (به استثناء موارد فورس ماژور) از انجام معامله استنکاف ورزد خریدار می‌تواند با مراجعه به محاکم قضائی اجبار و التزام وی را به تنظیم سند انتقال بخواهد و برای هر روز تأخیر مبلغ ده میلیون ریال (10,000,000 ریال) از مانده ثمن معامله کسر نماید.

13-4- ملاک عدم حضور هر یک از طرفین معامله در دفترخانه فوق‌الذکر اخذ گواهی عدم حضور طرف دیگر از دفترخانه تعیین شده می‌باشد.

14-4- این قرارداد نسبت به قائم مقام شرعی و قانونی طرفین نیز نافذ و لازم الاجر است.

15-4-فروشنده اقرار دارد که ممنوع المعامله نیست و ملک مورد معامله مشمول مصادره و یا سرپرستی یا توقیف نمی باشد و در رهن اشخاص حقیقی و یا حقوقی و وثیقه برای شخص ثالث نمی باشد و منافع مورد معامله قبلا به کسی واگذار نگردیده و براساس سند مالکیت شماره …عرصتا و اعیانا متعلق به فروشنده است و فروشنده مالکیت تام و مطلق بر عین و منافع مبیع دارد و در طرح تعریض یا سایر طرحها قرار ندارد و فروشنده متعهد گردید شخصا موانع احتمالی را رفع نماید و وجوه لازمه را از هر بابت که باشد بپردازد و خریدار در این موارد تعهدی ندارد و ضمنا رفع هرگونه ایراد و اشکال قانونی به عهده فروشنده است.

16-4-در صورتی که فروشنده در حین مدت یا بعد از ایفای خیار شرط، تمامت ثمن معامله را به صندوق ثبت سپرده باشد حق دارد با ارائه قبض سپرده مربوطه راسا نسبت به فسخ و الغای این معامله اقدام نماید.

17-4-مادامی که این معامله فسخ به خیار شرط یا ملغی نشده، خریدار حق هیچگونه معامله یا منتج به نقل و انتقال ولو به صور، صلح حقوق و وکالت و اجاره و غیره نسبت به مورد معامله ندارد.

18-4-فروشنده حق دارد از تاریخ انقضای مدت خیار و ایفای آن، نسبت به انتقال مالکیت تام وفق ماده 34 قانون ثبت و سایر مقررات جاریه اجرائیه صادر کند.

19-4-چنانچه بنا به هر عللی سند بیع شرطی مقدم مزبور منتهی به صدور اجرائیه گردد، دین موضوع این سند نیز در این صورت تبدیل به دین حال گردیده و خریدار این سند حق صدور اجرائیه برای وصول ثمن این معامله را با ارائه گواهی صدور اجرائیه سند بیع شرطی مقدم دارد.

20-4- بخشنامه شماره 130/10 مورخ 14/1/58 ثبت کل به خریدار تذکر داده شده و مع الوصف خریدار مسئول شناسائی فروشنده گردید.

ماده 5-شرط حق فسخ بیع

1-5- این مبایعه نامه مشروط به رعایت و انجام شروط زیر تا انقضای مدت ایفای تعهدات طرفین، قابلیت واگذاری به فروشنده یا ثالث را دارد.

2-5- فروشنده و خریدار توافق نمودند مبنی بر اینکه فروشنده اختیار دارد با ارائه یک ابلاغ…. روزه از تاریخ انقضای خیار شرط و ایفای آن، مبایعه نامه را فسخ نماید.

3-5- در صورتی که خریدار در ظرف مدت…. ماه نسبت به انجام تعهدات مالی خود به شرح مندرج در این تبصره عمل ننماید، این مبایعه نامه کان لم یکن تلقی شده و فروشنده حق دارد مبیع مورد نظر را بدون انجام هیچگونه تشریفاتی به خود یا ثالث واگذار نماید و خریدار فقط حق خواهد داشت مبالغ پرداختی خود را بدون هیچگونه وجه اضافی، پس از …. ماه (از تاریخ ابلاغ کتبی)، طی یک فقره چک بانکی به شماره…………………………..صادره از بانک……………………..به میزان ………………………. دریافت نماید.

4-5- در هنگام عقد مبایعه نامه، فروشنده طی وکالت نامه رسمی برای پیگیری امور مرتبط با انتقال اسناد مالکیت و انجام امور اداری و اجریا امور مرتبط با موضوع قرارداد، به خریدار اختیار تام و کامل میدهد که چنانچه خریدار هریک از تعهدات خود را انجام ندهد، خریدار حق دارد مبیع موصوف را به خود یا ثالث انتقال رسمی دهد.

5-5- خریدار اقرار و اعتراف نمود که گواهی عدم پرداخت صادره توسط بانک، به منزله انصراف خریدار از ملک ابتیاعی خواهد گردید و در این صورت تنها دیون پرداخت شده توسط خریدار تا تاریخ انصراف پس از کسر هزینه نقل و انتقال، …………….ماه به خریدار مسترد خواهد گردید.

ماده 6- حل اختلاف :

درصورت بروز هرگونه اختلاف فی‌مابین که ناشی از یا مرتبط با تفسیر یا تعبیر و یا اجرای تمام یا بخشی از مبایعه‌نامه حاضر باشد، ازطریق داوری با حق صلح و سازش حل و فصل می‌شود. به‌همین منظور طرفین ظرف مهلت یک‌ ماه داور مرضی‌الطرفین را انتخاب می‌نمایند. رأی داور نامبرده برای طرفین قطعی، لازم‌الاجراء و غیر قابل اعتراض خواهد بود. حل اختلاف از طریق داوری صرفنظر از اعتبار یا عدم‌ اعتبار و همچنین در مدت یا خارج از مدت قرارداد نافذ و معتبراست.

ماده 7- اقامتگاه طرفین :

اقامتگاه طرفین همان است که در مقدمه مبایعه‌نامه ذکر شده است و در صورت تغییر نشانی مراتب باید کتباً به طرف مقابل اعلام شود، در غیر اینصورت ارسال هرگونه نامه، اخطاریه و اظهارنامه به نشانی یاد شده ابلاغ شده محسوب خواهد شد.

ماده 8- نسخ مبایعه‌نامه :

این مبایعه نامه در 8 ماده و دو نسخه متحدالمتن و الاعتبار تهیه و تنظیم و در تاریخ . . . . . . . . . توسط طرفین امضاء و مبادله گردید. طرفین در کمال صحت عقل و اراده کامل و اطلاع از مفاد و مندرجات این مبایعه نامه و به استناد ماده 338،219،191،190،10 و 339 قانون مدنی مبادرت به انجام معامله نمودند و این مبایعه نامه در بردارنده بیع قطعی پس از انقضای مدت شرط و شرعی و تعهد متبایعین به انجام تشریفات شکلی و قانونی شرط بیع واقع شده می باشد. و غیر از موارد پیش بینی شده به هیچ وجه حق فسخ یا عدول از تعهدات خود را ندارند و تمام ادعاهای فعلی و بعدی راجع به قیمت و کمیت از طرفین سلب و ساقط گردید و اسقاط کافه خیارات من جمله خیار غبن فاحش کان اوافحش و لو به اعلی درجه از طرفین سلب و ساقط گردید. این مبایعه نامه در

توضیحات : . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . . .

محل امضا و اثر انگشت فروشنده: محل امضا و اثر انگشت خریدار :

 

نمونه قرارداد فروش و راه اندازی نرم افزار

نمونه قرارداد فروش و راه اندازی نرم افزار

نمونه قرارداد فروش و راه اندازی نرم افزار

 

 عنوان قرارداد : قرارداد فروش و راه اندازی نرم افزار ……………………………………

قرارداد حاضر به استناد ماده 10 قانون مدنی در تاریخ ………………. فی ما‌بین؛

ماده 1: طرفین قرارداد

  • طرف اول (کارفرما): ……………………………………………..

مشخصات نماینده کارفرما: خانم/آقای ……. فرزند …….. به شماره شناسنامه …… صادره از …… متولد……………به نشانی ………………………………….

  • طرف دوم (شرکت طرف قرارداد ): شرکت ……….. به شماره ثبت …………… تاریخ ثبت شركت ………. شماره مجوز شورای انفورماتیک: ……………  نشانی ………………….

مشخصات نماینده شرکت: خانم/آقای ……. فرزند …….. به شماره شناسنامه …… صادره از …… متولد……………به نشانی …………………………………

 

ماده2: موضوع قرارداد

موضوع قرارداد عبارتست از فروش ، نصب، آموزش و راه اندازی نرم افزار …………………………………………………………….. محصول شركت…………………………. گواهی مثبت این امر پیوست قرارداد است. نرم افزار مزبور شامل قسمتهای مندرج در پیوست ….. و دارای ویژگیهای نوشته شده در پیوست ……. میباشد.

ماده 3: مدت انجام قرارداد

این قرارداد در مدت ………. سال و بر اساس جدول زمانی زیر اجرا خواهد شد.

فاز 1:

فاز 2:

فاز 3:

فاز 4:

ایستگاه کاری : منظور از ایستگاه کاری کامپیوتری می باشد که جزوه Domain نرم افزار ………… بوده و نرم افزار مذکور بر روی آن نصب شده و از آن به صورت فعال استفاده می گردد .

ماده 4: مبلغ قرارداد

قیمت كل قرارداد اعم از مجوز استفاده از مورد خریداری شده ، نصب و راهبری نرم افزار و تحویل آن به كارفرما معادل ……………………… می باشد.

پرداخت مبلغ به ترتیب زیر خواهد بود:

  1. شركت بر اساس قوانین كشوری ضمانتنامه معتبر به کارفرما ارائه خواهد داد.
  2. 20درصد مبلغ قرارداد به عنوان پیش قسط در مرحله شروع برنامه به شركت پرداخت خواهد شد.
  3. در پایان هر فاز متناسب با حجم آن مرحله و بر اساس گواهی کارفرما هزینه هر مرحله پرداخت خواهد گردید.
  4. كلیه كسورات قانونی این قرارداد بعهده شركت و فروشنده می باشد.

ماده 5: تعهدات پیمانکار

  1. ارائه مجوز استفاده از نرم افزار در حدود ایستگاه مشخص شده .
  2. به منظور حسن اجرای قرارداد و تضمین انجام تعهدات طرف قرارداد موظف است…………………… به عنوان تضمین بسپارد.(در صورتی که کارفرما دولتی باشد: به میزان مقرر در آئین نامه تضمین برای معاملات دولتی -موضوع بندهای ب و د ماده 5 آئین نامه مذكور- سپردن تضمین قانونی…………….. )
  3. پیمانکار موظف است تا یكسال پس از نصب و راه اندازی نرم افزار خدمات پشتیبانی را بصورت رایگان انجام دهد.
  4. نصب نرم افزارقابل اجرا بر روی شبكه كارفرما.
  5. معرفی یك نفر نماینده تام الاختیار از طرف شركت پیمانکار .
  6. معرفی و ارائه مستندات در زمینه الگوی حداقل نیازهای سخت افزاری و تجهیزات لازم جهت ایستگاه های كاری و سرورها.
  7. پیمانکار موظف به حفظ و رعایت امانت و جلوگیری از دسترسی افراد غیر مجاز به اطلاعات و كلیه تجهیزاتی كه در طی مراحل قرارداد در اختیار او قرار گرفته می باشد.
  8. بررسی و برطرف كردن مشكلات عملكردی (باگ) در چارچوب عملكرد نگارش زمان عقد این قرارداد كه در روند استفاده كاربر نهایی از نرم افزار مشکل ایجاد كند و توسط كارفرما در طول زمان ضمانت گزارش شود و ارائه و نصب نسخه جدید و بدون اشكال نرم افزار بر روی شبكه كارفرما . خدمات این بند تضمین نرم افزار نام دارند و به مدت 4 ماه از تاریخ تحویل نهائی موضوع قرارداد، پیمانکار ملزم به انجام آنها بدون پرداخت اجرت از طرف كارفرما می باشد.
  9. پیمانکار در صورت تمایل كارفرما متعهد به ارائه خدمات پس از فروش در حدود ارائه نسخه های جدید و پشتیبانی و رفع مشكلات احتمالی نسخه فروخته شده اولیه به مدت حداكثرده سال از زمان عقد این قرارداد می باشد كه جزئیات آن با توافق طرفین طی قراردادهای دوره ای )معمولاً سالانه( و پشتیبانی و ارتقاء نرم افزار مشخص می شود.
  10. شركت متعهد میگردد در دوره زمانی نصب و پایان تضمین آخرین مرحله) فاز (4قرارداد تغییرات درخواست شده درچهارچوب نرم افزاری از طرف كارفرما را روی نرم افزار اعمال نمایدو در خارج از این دوره زمانی این تغییرات با اخذ هزینه متناسب با شرایط كشوری دریافت خواهد شد.
  11. بازدید از سایت كارفرما و تهیه فهرست وظایف لازم دو طرف قرارداد در زمینه های مختلف)سرورها، ایستگاه های كاری، شبكه، آموزش عمومی، آموزش اختصاصی(جهت راه اندازی سیستم و ارائه آنها به كارفرما.
  12. بررسی وضعیت موجود و پیشنهاد سخت افزارها جهت فارم سرور.
  13. بررسی وضعیت موجود و پیشنهاد سخت افزارهای مناسب جهت ایستگاه های كاری.
  14. بررسی وضعیت موجود و پیشنهادكابل كشی شبكه به نحوی كه ضمن برخورداری از كیفیت مطلوب، با استانداردهای مربوطه مطابقت داشته باشد.
  15. نصب و تنظیم سیستم نرم افزاری محیط عامل شبكه از نظر پارامترهای شبكه پردازی و نگهداری آن در مدت قرارداد.
  16. نصب و تنظیم و نگهداری سیستم نرم افزاری سرورهای شبكه در مدت قرارداد .
  17. نصب نرم افزارهای موردنظر بر روی شبكه به صورت Run-Time Module (که مجوز استفاده وكلیدسخت افزاری قفل و ضدكپی آن توسط كارفرما ارائه می گردد) با در نظر گرفتن احتیاط های لازم در جهت ممانعت از عدم رعایت حقوق معنوی پیمانکار نرم افزار و نگهداری آن در مدت قرارداد.
  18. . پیمانکار متعهد می گردد كه مشمول قانون منع مداخله كارمندان دولت در معاملات دولتی مصوب 1337 نمی باشد.
  19. . پیمانکار متعهد به رعایت نظام های جاری كارفرما با حفظ اسرار و نكات ایمنی است.
  20. كلیه اطلاعاتی را كه كارفرما در اختیار پیمانکار قرار می دهد محرمانه تلقی شده و پیمانکار حق استفاده از آنها را در هیچ شرایطی دارا نیست..
  21. كلیه كارشناسان بكار گرفته شده در این پروژه نیروهای پیمانکار محسو ب گردیده و پرداخت كلیه حقوق آنها بر عهده پیمانکار می باشد و كارفرما در این خصوص هیچ مسئولیتی نداشته و پیمانکار پاسخگوی تمامی مسائل حقوقی و قانونی ایشان خواهد بود.
  22. ارائه، اهداف آموزشی و عناوین مبانی آموزش عمومی )مبانی كامپیوتر و سیستم عامل( برای كاربران

تبصره- پیمانکار موظف است برای راه اندازی نرم افزار کارفرما برنامه مناسب آموزش تهیه و در اختیار كارفرما قرار دهد .برای راه اندازی بهینه نرم افزار موارد زیر توسط پیمانکار رعایت خواهد شد:

  1. برگزاری یك دوره آموزشی برای كاربران مسئول مركز سرورها و تكنیسین مركز سرور ها در مورد نصب و تنظیم ایستگا ه های كاری.
  2. ارتباط مودمی با سایت كارفرما در طول مدت قرارداد به منظور بر طرف كردن اشكالات گزارش شده توسط كارفرما.
  3. پاسخگویی تلفنی به اشكالات كاربران ارشد و كاربر مسئول مركز سرورها در مورد اشكالات ایشان در استفاده از سیستم.
  4. نظارت و راهنمایی كاربران مسئول و تكنسین مركز سرورها در مراحل راه اندازی.
  5. برگزاری امتحان از كاربران مسئول و تكنسین مركز سرورها و گزارش نتیجه به كارفرما .(فقط قبول شدگان درآزمون از نظرپیمانکار توانائی انجام وظایف محوله را دارند.(
  6. انجام تغییرات لازم در خروجی های نرم افزارها كه انجام آنها از نظر پیمانکار ممكن باشد.
  7. پیمانکار موظف می گردد خدمات موضوع قرارداد را طبق برنامه زمان بندی شده كه به تایید كارفرما می رساند انجام دهد.
  8. پیمانکار متعهد می شود كه رعایت كلیه اصول ایمنی را به پرسنل خود یادآوری نموده و تجهیزات لازم برای ایمنی ایشان را دراختیار ایشان قرار دهد و در هر حال كارفرما هیچ مسئولیتی در پاسخگویی به حوادث و اتفاقات ناشی از كارو یا غیر از آن نخواهد داشت.

تبصره 1 – دوره تضمین : هر كدام از ایستگاه های پایه بطور جداگانه حداكثر تا دوازده ماه پس از تاریخ نصب و راه اندازی كامل آن ایستگاه قرار داد تحت تضمین پیمانکار می باشند. در دوره تضمین در صورت گزارش نرم افزاری )باگ ( در مدول اجرایی نرم افزارتوسط كاربران كارفرما در حدود عملكرد نسخه فروخته شده در زمان عقد قرارداد پیمانکار موظف به برطرف كردن آن می باشد.

ماده6: تعهدات کارفرما

  1. پرداخت بموقع و كامل مبلغ قرارداد مطابق با زمان بندی مندرج در قرارداد.
  2. انجام تمهیدات لازم برای حفظ و نگهداری مناسب كامپیوتری ) به لحاظ ممانعت از دزدی، آتش سوزی و …(، و نگهداری مرتب روزانه و نگهداری اطلاعات ذخیره شده بر روی (Data Backup) نرم افزارهای نصب شده، پشتیبان گیری كامپیوترهای مركزی و ایستگاههای كاری در محل مناسب و همچنین جلوگیری از دسترسی افراد غیر مجاز به تجهیزات سخت افزاری، نرم افزارها، اطلاعات و مستندات مربوطه . ممانعت از ورود و انتشار ویروس ها در شبكه از طریق ممانعت ازورود مدیاهای انتقال اطلاعات مشكوك یا اتصال به شبكه اینترنت . بررسی به موقع صحت، تعویض، بایگانی و نگهداری مرتب و مداوم مدیای نسخه های پشتیبان اطلاعات شبكه ) تنظیم انجام اتوماتیك تهیه نسخـه پشتیبان از بانكهای اطلاعاتی توسط پیمانکار انجـام می شود (و بررسی به موقع و مرتب بانك اطلاعاتی یا عملكرد نرم افزارها یا خروجی های مربوطه و اطلاع دادن سریع و به موقع مشكلات احتمالی به پیمانکار.
  3. ارائه تمهیدات مناسب جهت انجام مراحل نصب، آموزش، پیاده سازی و نگهداری سیستم عامل، نرم افزار، سخت افزار از طرق مختلف )مانند عقد قرارداد نصب ، آموزش و راهبری و یا قراردادهای دیگر با پیمانکار یا افراد حقیقی و حقوقی دیگر یا هر راه دیگر( .
  4. اعمال دقیق تعاریف نرم افزاری مطابق با روش آموزش داده شده توسط پیمانکار، در زمان متعارف
  5. اختصاص یك كاربر مسئول شبكه به صورت اختصاصی و تمام وقت و با دانش و تجربه لازم طبق اعلام نیاز پیمانکار . كاربرمسئول مركز سرورها بایستی دارا ی مهارت، دانش و تجربه مورد نیاز به تایید پیمانکار در خصوص سخت افزار، شبكه، ویندوز Win2k3Server و MSSQLServerو مایكروسافت آفیس باشد.
  6. معرفی رسمی یك نفر به عنوان نماینده تام الاختیار كارفرما جهت همكاری و ایجاد هماهنگی های لازم با پیمانکار
  7. .كارفرما ……………………………………………………. را به عنوان ناظر به پیمانکار معرفی مینماید.
  8. اختصاص یك كاربر تكنیسین مركز سرورها به ازای هر چهل ایستگاه كاری از ایستگاه چهلم به بعد به صورت اختصاصی و تمام وقت و با دانش و تجربه لازم و طبق اعلام نیاز پیمانکار . كاربر تكنیسین مركز سرورها بایستی دارای مهارت، دانش و تجربه مورد نیاز به تایید پیمانکار در خصوص سخت افزار، كابل كشی شبكه، ویندوز و میكروسافت آفیس باشد.
  9. در صورت ایجاد مشكل در استفاده از سیستم در ساعات غیراداری و شب ها یكی از كاربران مسئول یا تكنیسین بایستی درساعات فوق به صورت گوش به زنگ یا حضوری آماده بر طرف كردن اشكالات باشد.
  10. اختصاص حداقل یك خط تلفن اختصاصی، دائمی و تمام وقت همراه مودم و تجهیزات سروری با قابلیت تماس دیتای با كیفیت مطلوب از و یا با سایت پیمانکار در تهران یا فراهم كردن یك ا رتباط اینترنت با سرعت اختصاصی 64 كیلوبیت بصورت پروتكل كامل و اختصاص یك خط تلفن داخلی کارفرما با امكان تماس از بیرون و تماس با بیرون جهت مركز كامپیوتر همراه گوشی بی سیم و اختصاص یك خط تلفن آزاد با امكان تماس از بیرون و تماس با دفتر پیمانکار واقع در شهر …………… جهت مركزكامپیوتر همراه گوشی بی سیم.
  11. . تهیه سخت افزارها و فضای مربوط به فارم سرورها، شبكه، ایستگاه های كاری و پیاده سازی كا بل كشی شبكه و نصب تجهیزات مطابق با روش اعلام شده توسط پیمانکار در اسرع وقت و نگهداری آنها.
  12. آموزش عمومی كاربران در زمینه مبانی كامپیوتر و سیستم عامل و مدیریت كاربران در استفاده صحیح و به موقع از نرم افزارها و ممانعت از سهل انگاری عمدی و سهوی كاربران از ورود یا دستكاری اطلاعات به صورت اشتباه . انجام دقیق تعاریف نرم افزاری مطابق با روش آموزش داده شده توسط پیمانکار در اسرع وقت.
  13. موظف نمودن كلیه كاربران مربوطه به شركت منظم در كلیه جلسات آموزشی و رعایت كلیه دستورالعملها و روالهای آموزش داده شده شامل ورود اطلاعات پایه مورد نیاز و تنظیمات سیستم به منظور كسب مهارت و تسلط لازم برای استفاده ازسیستمهای موضوع قرارداد.
  14. انجام كلیه تغییرات لازم در روال های اداره مركز به منظور جایگزینی روال های دستی، سیستم های غیرمكانیزه یا مكانیزه قدیمی با نرم افزارهای موضوع قرارداد در اسرع وقت.
  15. تهیه فضای مناسب از نظر تجهیزات و محیط برای اقامت شبانه و كار كارشناسان پیمانکار جهت انجام وظایف مربوطه در حد امكانات موجود مركز .

ماده 7: ناظر

1-  ……………………….. به عنوان ناظر برای حسن اجرای این قرارداد انتخاب میشود.

2- ناظر با روش شفاف و مستند و توجه به شیوه های علمی و مدیریتی مبتنی بر نظر سنجی و بررسیهای موردی نظارت خود را اعمال خواهد نمود .

ماده8: حل اختلاف

در صورت بروز اختلاف در مفاد قرارداد یا اختلاف در تفسیر یا تعبیر متن آن موضوع ابتدا از طریق مذاکره فی مابین و درصورت عدم وصول به نتیجه، از طریق داور موسسه حقوق فناوری اطلاعات و ارتباطات برهان قابل حل است و رأی داور قطعی و لازم الاجراست.

ماده 9: اصول حاکم بر قرارداد

  1. كارفرما در قبال مطالبات نیروی انسانی شركت در زمینه قانون كار ، قانون تامین اجتماعی و سایر قوانین و مقررات مربوط در برابر وزارت كار وامور اجتماعی ، سازمان تامین اجتماعی و سایر مراجع قانونی ذیصلاح هیچگونه مسئولیتی ندارد.
  2. كارفرما حق هر گونه دخالتی در امور داخلی شركت طرف قرارداد را نظیر نحوه مدیریت و … از خود سلب می نماید .
  3. درصورتیكه براساس مستندات عینی ، شركت طرف قرارداد در اجرای تعهدات خود از نظر كمی یا كیفی كوتاهی و قصورداشته باشد:

1-3 در مرحله اول 25 در صد از رقم مورد تعهد كارفرما بعنوان جریمه كسر می شود.

       2-3 در مرحله دوم 50 در صد مبلغ از رقم مورد تعهد كارفرما بعنوان جریمه كسر می شود.

       3-3. در مرحله سوم معادل 50 درصذ مقدار ضمانتنامه بانكی از طرف شركت جریمه پرداخت خواهد شد.

  1. مسئولیت هرگونه حوادث ناشی از كار بعهده پیمانكار میباشد .
  2. كلیه حقوق مادی و معنوی نرم افزارهای ارائه شده اعم از فایل های مرجع(source) و مستندات طراحی متعلق به پیمانکار بوده و كارفرما بدون اخذ مجوز كتبی رسمی و كسب رضایت پیمانکار مجاز به استفاده از نرم افزارها در مراكز دیگر یا نسخه ها یا ایستگاه های كاری مزید بر تعداد ذكر شده در قرارداد نمی باشدو كارفرما تمام مساعی خود را جهت رعایت كامل اصول حفاظت معنوی نرم افزارو مما نعت از انتشار هرگونه فایلهاو مستندات نرم افزارو یا گرته برداری از آنها به كار خواهد بست . درصورت تخلف كارفرما، پیمانکار حق پیگیری حقوق خود از طریق مراجعه به مراجع قانونی را برای خود محفوظ خواهد داشت.
  3. در دوره تضمین پیمانکار متعهد به رفع هر نوع ایراد و اشكال نر م افزاری كه به صورت خطای عملكردی (باگ ) محسوس در چهارچوب عملكرد تعریف شده نسخه فروخته شده در ابتدای این قرارداد می باشد. تضمین نرم افزار شامل ایجاد هیچگونه قابلیت جدید در نر م افزار نمی شود.
  4. كارفرما و پیمانکار هیچ یك هیچگونه تعهدی به جز آنچه به طور صریح در قالب این قرارداد ذكر شده باشد به یكدیگر ندارند.
  5. قرارداد و پیوست های آن یک مجموعه جامع و یکپارچه ای را تشکیل می دهند که بین طرفین مورد توافق و تأئید قرار گرفته است. قرارداد مذکور جایگزین کلیه قراردادها، ترتیبات، مکاتبات و ارتباطات (چه شفاهی و کتبی) قبلی که بین طرفین در ارتباط با موضوع قرارداد وجود داشته است، می گردد.
  6. هرگاه یکی از طرفین قرارداد نشانی قانونی خود را در مدت قرارداد تغییر بدهد باید کتباً این تغییر را به طرف دیگر ابلاغ کند و تا وقتی که نشانی جدید به طرف دیگر اعلام نشده است ، کلیه نامه ها ، اوراق و مکاتبات به نشانی قانونی ارسال و تمام آنها ابلاغ شده تلقی خواهد شد.

ماده 10: تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در 10 ماده در تاریخ ……………. در تهران تنظیم و امضا گردید که دارای ………………. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضاي طرفين مي­رسد .

امضای طرف اول                                                               امضای طرف دوم

آقای …………………                                                      آقای …………………….

امضای شاهد اول                                                          امضای شاهد دوم

گواهی می شود این قرارداد در تاریخ                 توسط طرفین امضا گردید. و دو فقره چک به مشخصات ذیل، ارائه و تحویل ……………………… گردید. (با بررسی کارت ملی و شناسنامه و پر کردن مشخصات طرفین)

 

امضای وکیل تنظیم کننده قرارداد

………………………………..

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا به جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها بوده است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

برای طرح سوالات حقوقی خود می توانید به وب سایت مشاوره آنلاین مراجعه بفرمایید

دعوای استرداد ثمن

طرح دعوای استرداد ثمن

دعوای استرداد ثمن معامله، دعوایی است مربوط به عقد بیع و عقد بیع همان خرید و فروش اصطلاحی در عرف ماست. از لحاظ قانون مدنی ایران بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم. یعنی یک مال در مقابل عوض یا همان وجه یا مبلغی، در برابر تملیک عین داده می‌شود.

اصطلاحا به آن عوض که معمولا وجه و مبلغ رایج ایران است، ثمن گفته می‌شود. ثمن معامله نباید خود، مالی باشد که هم طراز مبیع باشد زیرا در این حالت مبادله این دو تبدیل به عقد معاوضه خواهد شد. ثمن باید چیزی معادل ارزش مبیع است  که معمولا به صورت وجه نقد است.

دعوای استرداد ثمن معمولا در سه حالت مطرح می‌شود: یکی در موارد فسخ معامله که خریدار یا فروشنده معامله را فسخ کرده باشند و در نتیجه بر هم خوردن معامله و خودداری بایع و فروشنده از پرداخت ثمن به خریدار، وی به دادگاه حقوقی برای استرداد ثمن خود مراجعه می‌کند. علاوه بر این ممکن است طرفین یک عقد با رضایت یکدیگر نسبت به بر هم زدن عقد بیع توافق کنند. در این صورت در اصطلاح حقوق گفته می‌شود که عقد اقاله یا تفاسخ شده است. با بر هم خوردن یک عقد دقیقا ثمن و مبیع باید به حالت اولیه برگردد و به صاحبان اولیه خود داده شود. به این ترتیب در صورت اقاله قرارداد خرید و فروش، بایع موظف است تا ثمن اخذ‌شده را تسلیم خریدار کند و در صورت خودداری فروشنده از این کار، خریدار می‌تواند دعوای استرداد ثمن معامله را در دادگاه حقوقی مطرح کند. مورد آخر نیز بر می‌گردد به اصطلاحی حقوقی تحت عنوان ضمان درک. در علم حقوق مدنی گفته می‌شود که بایع و مشتری ضامن درک مبیع و ثمن هستند. در توضیح این اصطلاح خاص حقوقی باید بیان کرد که طبق قانون مدنی ایران بایع و خریدار یا همان مشتری در برابر اینکه بعدا مبیع یا ثمن ملک شخص دیگری درآید، ضامن هستند. در این وضعیت اگر مبیع به ملک ثالثی درآید، مشتری باید مبیع را به صاحب اصلی وی برگرداند. در این فرض بایع بابت خسارتی که به مشتری وارد آورده است، باید ثمن دریافتی از سوی مشتری را به وی برگرداند و در صورت خودداری بایع از پس دادن ثمن مشتری، وی می‌تواند به دادگاه حقوقی مراجعه و دادخواست الزام بایع را به پس دادن ثمن دریافتی نزد دادگاه‌های حقوقی تقدیم کند. در ادامه با دعوای استرداد ثمن در قالب بازخوانی یک پرونده آشنا می‌شوید.

 شروع دعوا

خانم پوران… دادخواستی منضم به  قرارداد عادی، دادنامه شماره 466 صادره از شعبه 3 دادگاه عمومی شهریار و تایید آن به شماره 354 از شعبه 32 دادگاه تجدیدنظر ارایه و اظهار می‌کند که اینجانب با توجه به قرارداد خرید یک قطعه زمین اوقافی به مساحت 189 متر در شهریار اقدام به واگذاری یک دستگاه پیکان به مبلغ /000/300/9 تومان به عنوان ثمن به خواندگان کرده‌ام و با توجه به کشف موقوفه بودن زمین و نداشتن رابطه استیجاری خواندگان و اوقاف و مستحق‌للغیر درآمدن مبیع، الزام خواندگان به استرداد ثمن و قیمت روز وفق نظر کارشناس و کلیه خسارات و هزینه‌های قانونی را تقاضا می‌کنم. دادخواست پس از طی شدن تشریفات ثبت به یکی از شعبات از دادگاه‌های حقوقی مجتمع قضایی ارجاع و پس از تعیین وقت به طرفین ابلاغ می‌شود.

  رسیدگی دادگاه

در وقت مقرر جلسه با حضور خواهان و خواندگان تشکیل می‌شود. خواسته به شرح دادخواست تقدیمی اعلام می‌شود. خواندگان با ارایه لایحه‌ای دفاع می‌کنند که اولا هیچ‌گونه مبلغی داده نشده است و ثانیا زمین کشاورزی بوده و سند نداشته و خودشان به امور آگاه بوده‌اند، ولی قبول می‌کنند که یک دستگاه پیکان گرفته‌اند.

 قرار دادگاه

دادگاه پس از استماع اظهارات و اعلام ختم جلسه، به شرح ذیل قرار عدم صلاحیت دادگاه عمومی شهریار را صادر و اعلام می‌دارد:

در خصوص دعوای مطروحه با توجه به وقوع زمین در شهریار و درخواست تعیین قیمت زمین و استلزام معاینه محل طبق مواد 12 و 15 و مستندا به مواد 12 و 15 و 27  قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی قرار به عدم صلاحیت خود و صلاحیت دادگاه عمومی شهریار صادر می‌شود.

 تحلیل پرونده

در مورد پرونده و رای صادره نکات ذیل حایز اهمیت است.

اول اینکه طبق مواد 390 و 391 و 392 قانون مدنی ایران بایع ضامن درک مبیع است و در صورت مستحق‌للغیر درآمدن مبیع ملزم به بازگرداندن ثمن به مشتری خواهد بود و باید از عهده کلیه غرامات بر‌آید.

در ماجرای رخ‌داده، این امر محقق شده است و بایع مستحق بازگرداندن مبلغ ثمن یعنی ماشین به علاوه پول و کلیه خسارات وارده از جمله منافع از بین رفته است ولی به نظر نمی‌آید که مطابق قوانین ارزش فعلی ملک به وی پرداخت شود. به این ترتیب خواسته دعوا به این شرح دارای اشکال است و اصولا به این دلیل نیازی به کارشناس نبود. همچنین مستحق‌للغیر بودن مبیع هم مورد قبول خواندگان بوده و در آرای موجود در پرونده‌های استنادی مطروحه از ناحیه اوقاف این امر روشن است.

یکی از نکات مهم در خصوص دعوای حقوقی تقاضای صدور حکم بر الزام خوانده به استرداد ثمن معامله، ماهیت مالی یا غیرمالی بودن این دعواست. این دعوا با توجه به اینکه ثمن امری مالی است و یک طلب محسوب می‌شود، به طبع دعوای استرداد ثمن دعوایی مالی محسوب می‌شود. در خصوص منقول یاغیرمنقول بودن این دعوا نیز باید موضوع را بررسی کرد. ابتدا باید اشاره کرد که مال به منقول و غیرمنقول تقسیم می‌شود. مال منقول مالی است که بدون خرابی و به آسانی قابل نقل‌و‌انتقال و جابه‌جایی باشد مثل میز و فرش.

برعکس مال غیرمنقول عبارت است از مالی که امکان جابه‌جایی آسان و بدون ایراد خسارت به مال یا محل استقرار مال غیرمنقول وجود ندارد مثل ساختمان و درخت. فایده منقول یا غیرمنقول دانستن یک دعوا به صلاحیت دادگاه حقوقی رسیدگی‌کننده به این دعوا بر می‌گردد؛ به این صورت که اگر دعوا منقول باشد، به تجویز قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی مصوب سال 1379، دادگاه صالح به رسیدگی به آن دعوا، دادگاهی است که حوزه قضایی آن در محل اقامت خوانده دعوا باشد. برعکس در صورتی که دعوای حقوقی جزو دعاوی غیرمنقول باشد، دعوا باید در دادگاهی اقامه شود که حوزه قضایی آن در محل استقرار آن مال غیرمنقول قرار گرفته است. در خصوص دعوای استرداد ثمن باید گفته شود که معامله مربوط به این دعوا ممکن است مربوط به مبیع منقول یا غیرمنقول باشد که در این صورت فارغ از منقول یا غیرمنقول بودن موضوع معامله، با توجه به اینکه ثمن معامله طلب و دین است، دعوا منقول به حساب می‌آید.

سوم اینکه بنا بر آنچه در ماده 12 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی ذکرشده،  دعاوی مربوط به مال، غیرمنقول است و به نظر می‌آید که آنچه مقدمتا در این دعوا مطرح است، عقد باطل باشد. اما به جهت اینکه یکی از خواسته‌های خواهان مطالبه قیمت روز ملک باشد، فارغ از صحت ادعا و وجاهت قانونی و نیاز به کارشناسی و مربوط بودن آن به مال غیرمنقول و تصدیق حکم ماده 12 و 15 قانون آیین دادرسی دادگاه‌های عمومی و انقلاب در امور مدنی دادگاه صالح برای طرح دعوا دادگاه محل وقوع ملک است و با توجه به ماده 27 نیز مرجع تشخیص صلاحیت دادگاهی است که موضوع در آن‌ مطرح است و به این لحاظ قاضی محترم مقدمتا با ملاحظه عدم صلاحیت محلی فارغ از صحت یا عدم صحت ادعا رای به عدم صلاحیت خود و به شایستگی دادگاه عمومی شهریار می‌دهد.

چهارم اینکه به نظر می‌آید عامل اصلی این قرار عدم دقت خواهان در تنظیم خواسته است، زیرا از آنجا که نمی‌توان قیمت روز را در معامله باطل مطالبه کرد و صرفا ثمن و خسارات قابل مطالبه است باید با عدم ذکر این خواسته دعوا به درستی در تهران اقامه می‌شد و در صورت اعتقاد به صحت این خواسته در دادگاه محل وقوع ملک طرح می‌شد. با عنایت به مراتب فوق به نظر می‌آید که رای دادگاه محترم صحیح و موافق با مقررات باشد.

روزنامه حمایت ۱۳۹۲/۱۲/۴

آشنایی با عقد بیع

وقوع عقد بیع و آثار آن

بیع در لغت به مفهوم خریدن و فروختن آمده است. بر اساس ماده 338 قانون مدنی، «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»

از این تعریف استنباط می‌شود که بیع عقدی معوض و تملیکی است. بنا بر تعریف بیع، مبیع (مال مورد بیع) باید عین باشد؛ مانند خانه و زمین بنابراین هیچ گاه منفعت و عمل را نمی‌توان مبیع قرارداد. این در حالی است که در این تعریف، در مورد ثمن (مال پرداخت‌شده در برابر مبیع) هیچگونه قیدی دیده نمی‌شود زیرا قانون ثمن را به «عوض» تعبیر کرده است که می‌تواند شامل عین، منفعت و عمل نیز باشد.عقد بیع دارای دو موضوع «مبیع» و «ثمن» بوده که در عرف کنونی، به طور معمول، ثمن، پول است؛ نه کالا.مبیع باید عین بوده؛ یعنی محسوس و مادی باشد و به طور مستقل مورد داد و ستد قرار گیرد همچنین مالیت داشته، معین بوده و مبهم نباشد.عقد بیع مانند عقود دیگر در صورتی منعقد می‌شود که دارای شرایط اساسی صحت معامله باشد.

ماده 190 قانون مدنی می‌گوید: «برای صحت هر معامله ‌شرایط ذیل اساسی است‌:

۱- قصد طرفین و رضای آنها.

۲- اهلیت طرفین‌.

۳- موضوع معین که مورد معامله باشد.

۴- مشروعیت جهت معامله‌«

 قصد طرفین و رضای آنها

هرگاه در معامله‌ای، این شرایط موجود باشد، آن معامله صحیح و دارای آثاری است که قانون لازمه آن معامله دانسته است.

قانون مدنی آثار بیع را در ماده 362 با عبارات زیر بیان می‌کند:

«آثار بیعی که صحیحاً واقع شده باشد، از افراد ذیل است:

1- به مجرد وقوع بیع، مشتری مالک مبیع و بایع مالک ثمن می‌شود.

2- عقد بیع، بایع را ضامن درک مبیع و مشتری را ضامن درک ثمن قرار می‌دهد.

3- عقد بیع، بایع را به تسلیم مبیع ملزم می‌کند.

4- عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.»

 مالکیت مبیع و ثمن

بیع عقدی تملیکی است و در صورتی که مبیع (مال موضوع عقد بیع)، عین خارجی یا در حکم آن باشد، به وسیله خودِ عقد به مالکیت مشتری (خریدار) منتقل می‌شود، اگرچه هنوز مبیع تسلیم مشتری نشده و ثمن (وجه یا پول) به بایع (فروشنده) داده نشده باشد. این امر از ماده 338 قانون مدنی استفاده می‌شود که بیع را چنین تعریف می‌کند: «بیع عبارت است از تملیک عین به عوض معلوم.»به طور معمول تسلیم مبیع (دادن مال مورد بیع به خریدار) نشان‌دهنده اراده فروشنده در تعیین مبیع است. وجود اجل (مدت) برای تسلیم مبیع یا تأدیه (پرداخت) ثمن، مانع از تملیکی بودن عقد بیع نخواهد بود و از لحظه تشکیل عقد، مبیع عین معین به خریدار و ثمن به فروشنده منتقل می‌شود، هر چند که برای تسلیم آنها مدتی مقرر کرده باشند.وجود خیار فسخ (اختیار بر هم زدن معامله) در عقد بیع مانع از انتقال مبیع به مشتری نمی‌‌شود بنابراین هرگاه در معامله یک قطعه زمین، فروشنده شرط کرده باشد تا 6 ماه حق فسخ معامله را دارا باشد، بلافاصله پس از عقد مالکیت زمین به خریدار انتقال پیدا می‌کند، نه آن که انتقال مالکیت پس از انقضای 6 ماه حاصل شود.

 ضمان درک 

ضمان درک عبارت است از مسئولیت هر یک از بایع و مشتری نسبت به مستحق للغیر درآمدن مبیع و ثمن.درباره واژه «مستحق ‌للغیر» نیز باید اینگونه توضیح داد: هرگاه معلوم شود که مال مورد معامله در عقد، متعلق به ناقل نبوده بلکه متعلق به شخص ثالثی بوده است، گفته می‌شود که مال مستحق للغیر یعنی متعلق حق غیر است.بدین ترتیب هرگاه مبیع متعلق به دیگری باشد، فروشنده ضامن است پولی را که بابت ثمن چنین کالایی گرفته است، به خریدار بازگرداند، چنانکه بخش نخست ماده 391 قانون مدنی می‌گوید: «در صورت مستحق للغیر درآمدن کل یا بعض از مبیع، بایع باید ثمن مبیع را مسترد دارد.»با توجه به تعریفی که از ضمان درک به عمل آمد، مشخص می‌شود که ضمان درک را نمی‌توان از آثار عقد بیع تلقی کرد، بلکه منشا آن، ممنوع بودن دارا شدن غیر عادلانه است.مادۀ 390 قانون مدنی نیز مقرر می‌دارد: «اگر بعد از قبض ثمن، مبیع کلاً یا جزئاً مستحق للغیر درآید، بایع ضامن است اگر چه تصریح به ضمان نشده باشد.»

 تسلیم مبیع

هنگامی که عقد بیع منعقد می‌شود، نخستین التزامی که به موجب قرارداد بر عهده بایع قرار می‌گیرد، تسلیم و دادن مبیع است. تسلیم در لغت به معنای گردن نهادن، واگذار کردن و سپردن است و معنای حقوقی آن به معنای لغوی نزدیک است.درباره اثر حقوقی تسلیم باید گفت که مسئولیت تلف به طرف قرارداد منتقل می‌شود، در حالی که اگر کالا قبل از تسلیم تلف شود، فروشنده حقی نسبت به ثمن ندارد.مقتضای معاوضی بودن عقد بیع این است که در قبال الزام مالک به تسلیم مبیع، مشتری نیز به پرداخت ثمن ملزم شود، بنابراین فروشنده می‌تواند اجرای این تعهد را از دادگاه بخواهد. پرداخت نکردن ثمن، جز در خیار تفلیس و تأخیر ثمن، در هیچ موردی به بایع حق فسخ بیع را نمی‌دهد اما حق حبس برای وی همواره محفوظ است.  به موجب عقد بیع، بایع ملزم به تسلیم مبیع و مشتری ملزم به تأدیه (پرداخت) ثمن خواهد بود. منشأ این لزوم امور زیر است:

1- اینکه چون هرگاه مبیع عین خارجی باشد، به موجب عقد ملکیت مبیع به مشتری منتقل می‌شود، پس از عقد، بایع ملک دیگری را در تصرف دارد بنابراین باید آن را به مالکش بدهد.

2- ملزم بودن بایع به  تسلیم مبیع، ناشی از آثار خود بیع است.

3- الزام فروشنده به تسلیم مبیع ریشه قراردادی دارد.

 تأدیه ثمن

پس از انعقاد عقد بیع، صرف نظر از اثر فوری آن که انتقال مالکیت است، نخستین تعهدی که بر عهده مشتری قرار می‌گیرد، پرداخت ثمن است. این پرداخت یا تأدیه بر مبنای «عدالت معاوضی» است زیرا طرفین در مقابل آنچه می‌دهند، می‌خواهند چیزی به دست آورند و بایع نیز در مقابل تسلیم مبیع، پرداخت ثمن را انتظار دارد.گفته شد که در اثر انعقاد عقد بیع، مشتری ملتزم به تأدیه ثمن است و این تأدیه بر مبنای تراضی و توافقی است که بین بایع و مشتری وجود دارد زیرا این دو بر حسب قرارداد توافق کرده‌اند که دو تعهد در مقابل یکدیگر داشته باشند و نظر به همین ریشه قراردادی داشتن این التزامات است که تا زمانی که هر یک از طرفین، تعهد خود را انجام نداده است، دیگری می‌تواند از حق حبس استفاده کند. همچنین بایع می‌تواند در صورت دریافت نکردن ثمن، بر طبق مقررات خیار تاخیر ثمن، بیع را فسخ کند، به بیان دیگر طرفین به صورت ضمنی قبض و اقباض عوضین (مبیع و ثمن) را شرط کرده‌اند و عقد مبتنی بر این دو تعهد مستقر شده است. به همین دلیل است که عقد بیع را می‌توان «تملیک عوضین» و «تعهد به تسلیم آنها» تعریف کرد که تا زمانی که جزء اخیر این تعریف (تسلیم) محقق نشود، جزء نخست که انتقال مالکیت است، نیز به طور کامل مستقر نمی‌شود. زیرا هر یک از طرفین می‌توانند با توجه به خیارات قانونی عقد را فسخ کنند.  قانون مدنی در بند 4 ماده 362 به این التزام مشتری تصریح کرده است: «عقد بیع مشتری را به تأدیه ثمن ملزم می‌کند.»

روزنامه حمایت ۱۳۹۳/۱۱/۳

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

نمونه قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

قرارداد اجاره به شرط تملیک خودرو

 ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد حاضر در تاریخ……………..اصالتا/ وکالتا/ فضولتا/ نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس  …………………………………………

 که ازین پس « موجر » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس ……………………………………………

که ازین پس « مستاجر » نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد قرارداد اجاره به شرط تملیک  

عبارتست از انتقال ………… دانگ یک دستگاه…………. مدل …………. رنگ ………… سیلندر …………….. به شماره راهنمایی و رانندگی ………………….. شماره شاسی…………….شماره موتور …………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : مدت قرارداد

مدت قرارداد ……………. ماه / سال شمسی از تاریخ     /    /   13 لغایت     /    /   13 می باشد .

ماده 4 : مبلغ مورد اجاره و نحوه پرداخت آن

مبلغ اجاره ………………… ریال به حروف ………………………. ریال معادل …………………….. تومان و به حروف ………………………….. تومان برای کل مدت اجاره است که به ترتیب زیر پرداخت می گردد. مبلغ ……………………. ریال معادل ………………………. تومان در زمان انعقاد قرارداد و مابقی اجاره بها را که عبارتست از مبلغ ……………………… ریال معادل ………………….. تومان ، مستأجر متعهد و ملتزم گردیده که ظرف ………………………. ماه از قرار ماهیانه مبلغ …………………….. ریال معادل ……………………. تومان طی ………………. فقره چک / سفته با مشخصات به شرح ذیل به موجر پرداخت نماید. شرح چک / سفته : ……………………………

ماده 5 : شروط و تعهدات

5-1- مستأجر مکلف به رعایت کلیه قواعد و الزامات قانونی مربوط به استفاده از اتومبیل به اشخاص ثالث بوده و در صورت تخلف یا تصادف پاسخگویی حقوقی و مادی و مسئولیتهای مدنی آن را بر عهده دارد .

5-2- مستأجر مکلف به استفاده صحیح از مورد اجاره می باشد در صورت سرقت ، آتش سوزی ، انهدام و حادثه دیگر که منجر به عدم استفاده کامل و یا عیب و نقص فنی و ظاهری آن گردد بعنوان خسارت از محل بیمه نامه تأدیه می شود و چنانچه بیمه خسارت وارده و هزینه های مربوط به آن را به طور کامل تأمین ننماید نسبت به بقیه خسارت طبق نظر کارشناس بیمه موجر مجاز به برداشت از وجوه پرداختی مستأجر ( به شرح فوق ) به صورت بلاعوض می باشد .

5-3- مستأجر تا پایان آخرین مبالغ اجاره بها و تسویه حساب کامل بر اساس مواد قرارداد حق انتقال مورد اجاره را تحت هیچ عنوان کلاً یا جزئاً به غیر ندارد در صورت عدم پرداخت اجاره بهای ماهیانه در سررسید تعیین شده در این قرارداد بدون نیاز به هر گونه اقدام دیگر قانونی رأساً قرارداد فسخ و خودرو نزد مستأجر به عنوان امانت محسوب و مستأجر موظف است سریعاً نسبت به عودت مورد امانت به موجر اقدام نماید در غیر اینصورت می بایست روزانه مبلغ  …………….. ریال معادل ………….. تومان به عنوان تأخیر در تحویل مورد امانت از تاریخ عدم وصول هر یک از مبالغ مال الاجاره ماهیانه به موجر پرداخت نماید درصورت تحقق مفاد این بند موجر حق دارد برای عدم تحویل اتومبیل مورد امانت به عنوان خیانت در امانت ازطریق مراجع ذیصلاح نسبت به استرداد خودرو و دریافت مبالغ مندرج در این بند اقدام نماید.

5-4- مستأجر کلیه خیارات متصور قانونی به ویژه خیار غبن هر چند فاحش و همچنین حق اعتراض نسبت به مفاد و مندرجات این قرارداد را از خود سلب ، ساقط و قبول نموده موجر بدون مراجعه به مراجع قضائی می تواند رأساً کلیه مواد و بندهای قرارداد را انجام دهد در صورتی که موجر برای وصول مطالبات و الزام مستأجر به ایفای تعهدات از طریق مراجع قضائی متحمل هر گونه هزینه ای بشود ، مستأجر متعهد و موظف به جبران آن می باشد .

5-5- موجر متعهد است پس از دریافت کلیه وجوه مال الاجاره به شرح فوق و دیگر بدهیهای مستأجر در رابطه با قرارداد نسبت به تنظیم سند و انتقال مورد اجاره در یکی از دفاتر اسناد رسمی به نام مستأجر اقدام کند . کلیه هزینه های عوارض ، مالیات ، حق الثبت و حق التحریر ، تمبر ، بیمه نامه و تخلفات ناشی از رانندگی و سایر هزینه ها که در طول مدت اجاره حاصل آید کلاً به عهده مستأجر خواهد بود . نشانی مندرج در قرارداد به عنوان اقامتگاه قانونی طرفین تلقی و در صورت تغییر نشانی می بایست مراتب به نحو مقتضی به مشاور (متصدی) و طرف دیگر نیز اعلام گردد .

ماده 6 : حق الزحمه مشاور ( متصدی ) خودرو

عضو شماره ………………. اتحادیه صنف دارندگان نمایشگاهها و فروشندگان اتومبیل ………………………….. و دارای پروانه تخصصی اشتغال …………………….. صادره اداره کل ثبت اسناد و املاک استان ………………….. منطبق با تعرفه مصوب هیأت عالی نظارت بر سازمانهای صنفی کشور از هر طرف معامله مبلغ ………………………. ریال می باشد که همزمان با امضاء این قرارداد به موجب قبوض شماره های ………….. و …………. پرداخت شد .

ماده 7 : توضیحات قرارداد

…………………………………………………………………………………………………..

ماده 8 : تاییدیه فنی

مورد معامله و موضوع  این مبایعه نامه حسب مورد از لحاظ فنی تایید می شود .

نام و نام خانوادگی کارشناس فنی

ماده 9: امضای طرفین/ تاریخ

اين قرارداد ، در تاريخ با حروف ……………………… ساعت ………….. در دفتر واحد صنفی شماره فوق الاشاره واقع در………………………………….. در چهار نسخه تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور ( متصدی ) مربوطه مکلف است ضمن ممهور نمودن نُسَخ قرارداد به مهر مخصوص واحد صنفی ، نسخه اول و دوم را به طرفین قرارداد تسليم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بايگاني نموده و نسخه چهارم به اداره راهنمایی و رانندگی ناجا ارسال نمایند . هر چهار نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود .

امضای طرف اول                                                                           امضای طرف دوم

 

امضای شاهد اول                                                                       امضای شاهد دوم

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا به جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قراردادها بوده است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی بطور خاص باید به مشاور حقوقی مراجعه نمود.

نمونه قرارداد فروش اقساطی خودرو

نمونه قرارداد فروش اقساطی خودرو

قرارداد فروش اقساطی خودرو

ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد حاضر در تاریخ…………….. اصالتا/وکالتا/فضولتا/نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس  ……………………………………………….

 که ازین پس « طرف اول » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس ………………………………………………….

که ازین پس « طرف دوم» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

 ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ………. دانگ یک دستگاه …………. مدل ………. رنگ ……… سیلندر …………… به شماره راهنمایی و رانندگی ……….. شماره شاسی ………….. شماره موتور …………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : مدت و ثمن معامله

3-1- مدت معامله ……….. ماه / سال شمسی از تاریخ     /    /   13 لغایت     /    /   13 می باشد .

3-2- ثمن معامله به طور مقطوع بعدد ( ………… ریال ) و با حروف ( ……………… ریال) تعیین گردید .

3-3- همزمان با این توافق مبلغ با حروف (…………… ریال ) نقداً / طی چک شماره ……… عهده بانک ……………  شعبه ………… کد …………… از سوی خریدار به فروشنده (به اقرار وی) پرداخت گردید و ما بقی ثمن معامله به صورت اقساطی طی …………… فقره چک / سفته به مبالغ و سررسیدهای معینه به شماره های ………………… توسط خریدار به فروشنده جهت وصول هر کدام در موعد مقرر تحویل و تسلیم گردیده است .

تبصره : در صورت عدم درج ثمن مورد معامله مطابق مواد190 و 338 و بند 4 ماده 362 و 395 قانون مدنی ، قرارداد مذکور از طرف فروشنده قابل فسخ است.

ماده 4 : شرایط معامله

4-1- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند رسمی ، طبق قرارداد در زمان وصول آخرین قسط در دفتر اسناد رسمی شماره ……………… حاضر و فروشنده متعهد می گردد سند را به نام خریدار انتقال دهد و خریدار متعهد و ملزم گردید قبل از پرداخت آخرین قسط و تسویه کلی هیچگونه ادعایی مبنی بر تنظیم سند رسمی انتقال به نام خود ننماید .

4-2- در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر اسناد رسمی گواهی سردفتر مثبت تخلف نامبرده می باشد و چنانچه امتناع از طرف فروشنده باشد وی مکلف است به ازای هر روز تأخیر مبلغ …………………………… ریال به عنوان جبران خسارت عدم اجرای به موقع تعهد در وجه خریدار پرداخت نماید و در صورتی که پرداخت ……………. قسط از اقساط به طور متوالی از طرف خریدار به هر دلیلی به تأخیر افتد فروشنده حق دارد معامله را فسخ و مورد معامله راعیناً تحویل بگیرد و چنانچه خریدار به هر دلیلی از استرداد مورد معامله استنکاف نماید ملزم و متعهد به تحویل مورد معامله و جبران خسارت وارده از هر حیث اعم از احتساب مبالغ مندرج در چک یا سفته های معوقه نزد فروشنده و ایام دیرکرد در پرداخت و جبران خسارات ناشی از تلف شدن مورد معامله پس از کسر میزان مبالغ پرداختی ظرف مدت 15 روز از تاریخ عدم وصول چک یا سفته در سررسید مقرره می باشد و در صورت تمایل به انجام معامله می تواند ضمن جبران خسارت فوق الاشاره نسبت به پرداخت نقدی الباقی چک یا سفته های موجود نزد فروشنده اقدام نموده تا از طریق دفتر اسناد رسمی انتقال به نام خریدار میسور و مقدور گردد . در غیر اینصورت پس از انقضای مهلت مذکور در صورت هر گونه ادعا و اعتراضی از خریدار سلب و ساقط می گردد .

4-3- در صورت عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و یا عدم پرداخت ثمن توسط خریدار در موارد مذکور ، سردفتر مجاز به صدور گواهی علت عدم انجام معامله با درخواست کتبی ذینفع خواهد بود .

4-4- مورد معامله با تمام لوازم موجود و اسناد و مدارک با رؤیت کامل فنی ، بدنه توسط خریدار و یا کارشناس منتخب وی صورت گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه شده است .

4-5- مسئولیت هر گونه تخلف ، شکایت و کشف فساد اعم از راهنمایی و رانندگی ، کیفری و مدنی که با استفاده از مورد معامله تا زمان تحویل ، به وقوع پیوسته باشد بر عهده فروشنده بوده و از زمان تحویل مورد معامله توسط خریدار کلیه مسئولیتهای متصوره بر عهده خریدار می باشد .

4-6- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی و شهرداری بعهده فروشنده و هزینه حق التحریر بطور توافقی به صورت   …………………… / بالمناصفه بعهده طرفین می باشد.

4-7- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین به علم و اطلاع کامل نسبت به عرف بازار اسقاط گردید . خیار تدلیس از این موضوع مستثنی است.

4-8- در صورتی که معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قهریه به مانند مصادره بودن ، رهن بودن ، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و یا غصبی بودن ، قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده ، فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی راکه خریدار متقبل شده ، پرداخت نموده و معادل ……………………………… ریال به عنوان خسارت تخلف از انجام تعهد به وی پرداخت و ثمن دریافتی را با احتساب خسارت قانونی مسترد نماید .

4-9- مورد معامله در تاریخ     /     /    13 با حروف ……………… ساعت …….. تحویل خریدار شد و یا در تاریخ     /    /    13 در زمان تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی به خریدار تحویل خواهد شد.

ماده 5 : حق الزحمه مشاور ( متصدی ) خودرو

عضو شماره …………………… اتحادیه صنف دارندگان نمایشگاهها و فروشندگان اتومبیل ………………….. و دارای پروانه تخصصی اشتغال ……………………. صادره اداره کل ثبت اسناد واملاک استان ………………….. منطبق با تعرفه مصوب هیأت عالی نظارت بر سازمانهای صنفی کشور از هر طرف معامله مبلغ ……………………… ریال می باشد که همزمان با امضاء این قرارداد به موجب قبوض شماره های …………….. و …………….. پرداخت شد .

ماده 6: تاریخ / تعداد نسخ

این قرارداد ، در تاریخ با حروف ……………………….. ساعت ………….. در دفتر واحد صنفی شماره فوق الاشاره واقع در………………………………………….. در چهار نسخه تنظیم ، امضاء و مبادله گردید و مشاور ( متصدی ) مربوطه مکلف است ضمن ممهور نمودن نُسَخ قرارداد به مهر مخصوص واحد صنفی ، نسخه اول و دوم را به طرفین قرارداد تسلیم و نسخه سوم را در دفتر مخصوص بایگانی نموده و نسخه چهارم به اداره راهنمایی و رانندگی ناجا ارسال نمایند . هر چهار نسخه دارای اعتبار یکسان است که با تنظیم سند رسمی در دفتر اسناد رسمی از درجه اعتبار ساقط می شود .

ماده 7 : توضیحات قرارداد

………………………………………………………………………………………..

 ماده 8 : تاییدیه فنی

مورد معامله و موضوع  این مبایعه نامه حسب مورد از لحاظ فنی تایید می شود .

نام و نام خانوادگی کارشناس فنی

ماده 9: امضای طرفین

این قرارداد با اطلاع كامل از مفاد آن به امضای طرفین می رسد.

امضای طرف اول                                                                          امضای طرف دوم

 

امضای شاهد اول                                                                        امضای شاهد دوم

نمونه مبایعه نامه خودرو

نمونه مبایعه نامه خودرو

مبایعه نامه خودرو

ماده 1 : طرفین قرارداد

قرارداد بیع حاضر در تاریخ……………..اصالتا/وکالتا/فضولتا/نیابتا/ ولایتا/ قیمومتا فی ما‌بین؛

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………..

 که ازین پس « طرف اول » نامیده خواهد شد و

“آقا/خانم …….”به شماره شناسنامه ………..، کد ملی …………، صادره از ……،تلفن ثابت ……….،تلفن همراه …………..، به آدرس …………………………..

که ازین پس « طرف دوم» نامیده خواهد شد، به منظــور انجام موضوع قرارداد منعقد می­گردد و طرفین ملزم و متعهد به اجرای مواد و اصول آن می­باشند.

 

ماده 2: موضوع و مشخصات مورد معامله

عبارتست از انتقال ……………. دانگ یک دستگاه…………………. مدل ………………. رنگ ………… سیلندر …………………… به شماره راهنمایی و رانندگی ……………………….. شماره شاسی…………………..شماره موتور ………………… که با تمام متعلقات و ضمایم مربوطه صورت خواهد کرد.

ماده 3 : ثمن معامله

1-3- ثمن معامله به مبلغ ……………. ریال ( به حروف …………….. ریال ) تعیین گردید.

2-3- همزمان با این توافق مبلغ با حروف ( ………….. ریال) نقداً / طی چک شماره ……………… عهده بانک ………………..شعبه ……. کد ………….. به فروشنده پرداخت گردید . باقیمانده ثمن با حروف ( …………… ریال ) در زمان تنظیم سند در دفتر اسناد رسمی پرداخت خواهد شد .

3-3- در صورتیکه معامله بصورت اقساطی باشد؛ چک ها و یا سفته ها در حکم ثمن معامله می باشد در صورتیکه پرداخت ……………….. قسط از اقساط بصورت متوالی از طرف خریدار به تاخیر افتد فروشنده حق دارد معامله را فسخ و وسیله نقلیه را مسترد نماید . خریدار در صورت استنکاف از استرداد مورد معامله ملزم و متعهد به تحویل مورد معامله و جبران خسارت وارده می باشد و در صورتیکه مورد معامله به هر علتی تلف شده باشد خریدار مسئول پرداخت خسارت وارده خواهد بود . جبران خسارت پس از کسر میزان مبالغ پرداختی بوده و مبنای قیمت مورد معامله به نرخ روز بازار محاسبه می گردد. پس از پرداخت آخرین قسط فروشنده موظف است سند را به نام خریدار انتقال دهد .

ماده 4 : شرایط معامله

1-4- طرفین متعهد شدند جهت تنظیم سند ، طبق قرارداد در تاریخ به حروف ………………………… در دفتر اسناد رسمی شماره ……………… حاضر شوند و فروشنده متعهد گردید سند را به نام خریدار یا هر کس که خریدار معرفی نماید انتقال دهد . در ضمن ، اجرای تعهد ( تنظیم سند ) از طرف فروشنده بنام منتقلٌ الیه بعدی ، منوط به احراز انتقال از طریق ارائه قرارداد می باشد و در صورت عدم حضور هر یک از طرفین در دفتر خانه اسناد رسمی مربوطه ، گواهی سر دفتر مثبت تخلف نامبرده می شود .

2-4- عدم ارائه مستندات و مدارک لازم جهت تنظیم سند از طرف فروشنده و عدم پرداخت ثمن توسط خریدار ، در حکم عدم حضور است و سر دفتر در موارد مذکور به تقاضای ذینفع مجاز به صدور گواهی عدم حضور می باشد .

3-4- مورد معامله با تمام لوازم موجود و اسناد و مدارک ، با رؤیت کامل فنی ، بدنه ، توسط خریدار و یا کارشناس منتخب وی صورت گرفت و از کمیت و کیفیت آن آگاه می باشد .

4-4- مسئولیت هر گونه تخلف اعم از راهنمایی و رانندگی ، کیفری و مدنی که با استفاده از مورد معامله تا زمان تحویل ، به وقوع پیوسته باشد بعهده فروشنده است .

5-4- هزینه های نقل و انتقال اعم از دارایی و عوارض شهرداری بعهده فروشنده ، حق الثبت و حق التحریر بعهده …………………………. می باشد.

6-4- کلیه خیارات از جمله خیار غبن به هر عنوان ادعا و به هر میزان با اقرار طرفین و با علم و اطلاع کامل نسبت به عرف بازار اسقاط گردید . خیار تدلیس از این موضوع مستثنی است.

7-4- در صورتیکه معلوم گردد مورد معامله به هر علتی غیر از عامل قوه قاهره مانند مصادره ، رهن ، عملیات اجرایی دادگستری یا اجرای اسناد رسمی ، مستحق للغیر و یا غصبی بودن ، قانوناً قابل انتقال به خریدار نبوده ، فروشنده موظف است کلیه هزینه هایی راکه خریدار متقبل شده ، پرداخت نموده و مبلغ به حروف ( …………………… ریال ) به عنوان خسارت عدم انجام تعهد به وی پرداخت و ثمن دریافتی را با احتساب خسارت قانونی مسترد نماید .

8-4- مورد معامله و کلیه اوراق و مستندات در تاریخ با حروف ………….. ساعت ……………… تسلیم خریدار شد/ خواهد شد.

9-4- در صورت عدم حضور هر یک از طرفین برای تنظیم سند در دفترخانه اسناد رسمی تعیین شده، ممتنع از حضور ، مکلف است به ازای هر روز تاخیر مبلغ باحروف (……….. ریال) بعنوان خسارت تاخیر اجرای تعهد در وجه طرف مقابل پرداخت نماید . خسارت مذکور مستقل از تعهد اصلی بوده و با آن قابل جمع است .

 

ماده 5: تعداد نسخ / امضای طرفین/ تاریخ

این قرارداد در………ماده در تاریخ………………..در تهران تنظیم و امضا گردید که دارای………. نسخه با اعتبار واحد است و با اطلاع كامل از مفاد آن به امضای طرفین می رسد.

امضای طرف اول                                                                           امضای طرف دوم

امضای شاهد اول                                                                        امضای شاهد دوم

قراردادهای بیع تنظیمی بنگاه های معاملاتی و ایرادهای آن

قراردادهای بیع تنظیمی بنگاه های معاملاتی و ایرادهای آن

بحث یک شکل نمودن قراردادهای بیع که توسط بنگاه های معاملاتی تنظیم می شود و در عمل مشکلا ت فراوانی را برای طرفین قرارداد ایجاد نموده، مدت هاست نقل محافل حقوقی از جمله دستگاه قضایی کشور است؛ اما تاکنون چنین امری به منصه ظهور ننشسته و همچنان این قراردادها متعاقدان را گرفتار محاکم می کند.متأسفانه این نوع قراردادها نه در مرجعی که مسؤول چاپ و تنظیم آن است، مورد بررسی حقوقی قرار می گیرد و نه متصدیان بنگاه های معاملاتی از کوچک ترین اطلا عات حقوقی برخوردارند.در حقیقت شروط چاپی به متعاقدان تحمیل می گردد و طرفین قرارداد تنها زیر آن را امضا می نمایند، در حالی که قسمت شروط قرارداد باید غیرچاپی و خالی باشد تا طرفین درباره شروط مورد نظر خود توافق کرده و این موارد را در قرارداد درج نمایند تا اصل آزادی اراده در قراردادها رعایت گردد.

این نوشتار درصدد بررسی این موضوع که قولنامه های موصوف تعهد به بیع هستند یا خیر، نیست.این مسأله تنها یک بحث نظری است که استادان حقوق در کتاب های خویش درباره آن به بحث پرداخته اند، وگرنه در محاکم دادگستری هیچ همکار قضایی نیست که قائل به بیع نبودن این قراردادها باشد؛ زیرا بیع انعقاد یافته دارای تمامی شرایط اساسی صحت معامله، به ویژه قصد انشای بیع بوده و از همان آغاز انعقاد بیع، ثمن و مثمن به مالکیت فروشنده و مشتری درمی آید و تنها ممکن است تأدیه بخشی از ثمن و تسلیم مبیع مؤجل باشد که آن هم خللی به عقد بیع وارد نمی آورد.ناگفته نماند در سربرگ این قراردادها از هر عنوانی مانند قولنامه، بیع نامه و مبایعه نامه که استفاده شده باشد، ماهیت بیع بودن معامله منعقد شده را تغییر نمی دهد.جالب این است که بعضی بنگاه ها در سربرگ قرارداد خود عبارت «مبایعه نامه رسمی» را درج می نمایند و از این رو خریدار گمان می کند که بدون تحمل مخارج گزاف ثبت معامله، صاحب یک «مبایعه نامه رسمی» شده است.این موضوع مبین آن است که برای گشایش یک بنگاه معاملاتی هیچ گونه ضابطه ای از حیث تحصیلا ت و دارا بودن حداقل دانش حقوقی وجود ندارد و بر این اساس هرکس مجوزی از شهرداری اخذ نماید و اتحادیه مربوط پروانه کسب صادر کند، می تواند یک بنگاه معاملاتی راه بیندازد.این گونه قولنامه های تنظیمی در آینده متعاقدان را با مشکلا ت فراوانی مواجه نموده و بیع انجام شده را متزلزل می کند.نواقص این قولنامه ها را می توان به ترتیب زیر خلا صه کرد:

1- در قسمت شروط این قولنامه ها مواردی در قالب بند قرارداد آورده می شود که با یکدیگر تناقض دارند، به گونه ای که در یک بند کافه خیارات ساقط می گردد و در بند دیگر حق فسخ برای یکی از متعاملان در نظر گرفته می شود.به این ترتیب با حصول اختلا ف میان طرفین عقد، هریک این بند را به نفع خود تفسیر می کنند.به عبارت دیگر، بایع به استناد این بند از قرارداد دعوای فسخ بیع را طرح می نماید و خریدار چنین دفاع می کند که در قسمت شروط قرارداد تمامی خیارات ساقط شده و بیع به صورت مطلق منعقد گردیده و هیچ کدام از طرفین حق فسخ معامله را ندارند.این موضوع سبب سلیقه ای عمل کردن قضات محاکم و صدور رأی بر این اساس می شود.

به عنوان نمونه، در صورت درج شروط متناقض، مطابق قاعده کلی «النقیضان اذا تعارضاً ساقطاً» هردو شرط ساقط هستند و بیع مطلق فرض می شود.بنابراین قاضی طرفدار این استدلا ل دعوای فسخ را مردود اعلا م می نماید.حال چنانچه اسقاط کافه خیارات مقدم بر شرط اعطای خیار فسخ باشد، گروهی معتقدند شرط مؤخر از آنجا که آخرین اراده متعاقدان به آن تعلق گرفته، حاکم است و از این رو بیع را باید مشروط دانست؛ اما در مقابل، برخی حقوقدانان این پرسش را مطرح می کنند که چرا شرط مقدم؛ یعنی اسقاط کافه خیارات نباید حکمفرما باشد و ترجیح هرکدام بر دیگری ترجیح بلا مرجح است.عده ای دیگر نیز معتقدند اگر شرطی چاپ شده و شرط دیگر به صورت دست نویس باشد، شرط دست نویس مرجح است؛ زیرا 2 طرف با توافق و ظاهر نمودن اراده خویش درحقیقت و به طور ضمنی آن شرط چاپی را بی اعتبار نموده اند.بنابراین باید شرط دست نویس را پذیرفت و اگر هردو چاپی باشند، ساقطند و بیع مطلق است.ملاحظه می شود که در بیشتر موارد متعاملان و نیز متصدیان بنگاه ها از مسائل حقوقی اطلا ع چندانی ندارند و از سویی امضای قولنامه بدون مطالعه تمامی مطالب درج شده در آن از سوی طرفین قرارداد، مشکلا ت فراوانی را برای متعاقدان ایجاد می کند؛ ضمن این که معامله کنندگان رغبتی به استفاده از وکلا و حقوقدانان برای تنظیم قرارداد نشان نمی دهند.این مسائل، نظارت و کنترل و نظام مند و یک شکل نمودن قولنامه بنگاهی را ضروری می نماید.

2- در قسمت شروط مبایعه نامه های چاپی چنین شرطی آمده است:«هرگاه یکی از متعاملان از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد.»

از این شرط برداشت های مختلفی توسط محاکم عالی و دانی شده و هرکدام به ظن خود مبادرت به صدور رأی نموده اند.به عنوان نمونه، در یکی از آرای تجدیدنظر آمده است:

گنجاندن عبارت «هرکدام از متعاملان از انجام معامله منصرف شود، باید مبلغی معین را بابت انصراف به طرف دیگر معامله بپردازد» به معنای وجود خیار فسخ نبوده؛ بلکه برای تأکید و تثبیت معامله و التزام به بیع است.این استدلا ل هم اکنون در بسیاری از احکام دادگاه های بدوی به چشم می خورد و حکم وحدت رویه را پیدا کرده است.در حالی که عقد بیع از عقود لا زم است و اگر به صورت مطلق منعقد گردد، هیچ کدام از طرفین عقد نمی تواند آن را به هم بزند.بنابراین نیازی به گنجاندن وجه التزام برای تثبیت عقد بیع نیست.

اما گروه دیگری از حقوقدانان معتقدند که ذکر عبارت «از انجام معامله منصرف شود» در این شرط مبین آن است که قرارداد انعقاد یافته عقد بیع نبوده؛ بلکه تعهد به بیع است.بنابراین نمی توان اشخاص را مجبور به انجام بیع نمود و به منظور اجبار اشخاص به بیع نمی توان وجه التزامی را در نظر گرفت.بدین ترتیب از آنجا که در قراردادها اصل آزادی اراده حکمفرماست، طرفین می توانند از انجام بیع منصرف شوند و تحت هیچ عنوانی نمی توان آنها را اجبار به بیع نمود.

عده ای دیگر را نیز اعتقاد آن است که این شرط اعطای اختیار فسخ به متعاملان است و معنای عرفی «انصراف» فسخ می باشد.از این رو هریک از طرفین که از اختیار فسخ خویش استفاده نماید، باید به طرف دیگر جریمه معین شده در قرارداد را پرداخت کند؛ به شرطی که این شرط مؤجل باشد.در غیر این صورت براساس ماده 401 قانون مدنی شرط و عقد باطل هستند.

ملاحظه می شود که از این شرط چاپی برداشت های متفاوتی صورت گرفته است.

3- یکی دیگر از ایرادهای قولنامه های چاپی این است که برای خیار شرط مدتی تعیین نمی شود و همین موضوع سبب می گردد پس از ترقی قیمت ملک، بایع به علت عدم تعیین مدت برای خیار شرط، دعوای ابطال بیع به طرفیت خریدار مطرح نماید و در این خصوص دادگاه چاره ای جز صدور حکم به ابطال بیع ندارد.

در این زمینه هم رویه های مختلفی در آرای محاکم دیده می شود.به عنوان مثال، عده ای معتقدند اگر در قرارداد بیع برای پرداخت ثمن و یا تسلیم مبیع و یا تنظیم سند رسمی روز معینی مقرر شده باشد، مدت خیار شرط تا آن زمان خواهد بود و در حقیقت خیار شرط مؤجل است.

گروه دیگری نیز اعتقاد دارند که این مهلت ها تنها برای پرداخت ثمن معامله و تسلیم مبیع و تنظیم سند رسمی تعیین شده اند و نمی توان آنها را به خیار شرط تسری داد و خیار شرط نیاز به تعیین مدت جداگانه ای دارد، به گونه ای که بتوان گفت در قرارداد به صراحت برای خیار شرط مدت تعیین شده است.

برای جلوگیری از ارائه این گونه تفسیرها بهتر است در قراردادهای چاپی به صراحت پس از درج خیار شرط، مدت نیز برای آن تعیین و به صورت کتبی نوشته شود؛ چراکه گاه به دلیل عدم تعیین مدت برای خیار شرط، خریدار مدعی می شود که خیار شرط مدت داشته و به شهادت متصدی بنگاه یا دلا ل و گواهان امضاکننده زیر قرارداد تمسک می جوید که در بیشتر مواقع نیز مورد قبول محاکم قرار نمی گیرد؛ زیرا چنین استدلا ل می کنند که اگر برای خیار شرط مدت تعیین شده بود، به طور حتم در قرارداد ذکر می گردید و از این رو شهادت شهود قابل اعتنا نیست.

4- یکی دیگر از مشکلا ت موجود در این قولنامه ها عدم تعیین ساعت تأدیه قسط ثمن و ارائه چک به بانک است.هرچند این موضوع در ابتدا ساده به نظر می رسد؛ اما در اینجا به نمونه آرایی اشاره می گردد که نشان می دهد مسأله به این سادگی ها هم نیست که فکر می کنیم:

در قراردادی شرط شده بود:«هرگاه یکی از چک های ثمن معامله برگشت بخورد، معامله منفسخ است.» در روز سررسید چک، فروشنده ساعت 8 صبح چک را به بانک ارائه می دهد؛ اما به دلیل فقدان موجودی، گواهی عدم پرداخت از سوی بانک محال علیه صادر می شود.خریدار ساعت 10 صبح همان روز وجه چک را به حساب خویش واریز می نماید و گواهی بانک را در این خصوص اخذ می کند.

دادگاه در این باره چنین استدلا ل می نماید که خریدار ساعت 10 صبح تاریخ سررسید مبلغ چک را به حساب بانکی خویش واریز نموده و در نتیجه در تاریخ سررسید، ثمن قابل پرداخت بوده و بایع با اعلا م خریدار می توانسته برای وصول وجه چک به بانک مراجعه نماید؛ اما باوجود اعلا م خریدار اقدام به وصول وجه مورد نظر نکرده است.از این رو مقتضای حق فسخ بایع فراهم نشده و دعوای فسخ وی مردود می باشد.

دادگاه تجدیدنظر نیز این استدلا ل را پذیرفته و دادنامه بدوی را تأیید می نماید؛ اما شعبه تشخیص عکس این نظریه را اعلا م داشته و چنین بیان می دارد که ابتدای ساعت اداری بانک در روز سررسید وجه چک، ثمن معامله باید در حساب خریدار موجود باشد.در غیر این صورت با برگشت خوردن چک در ساعت اول وقت اداری، حق فسخ برای بایع ایجاد می شود.

با توجه به این موضوع در صورتی که در قراردادهای چاپی قید گردد:«چنانچه تا آخر ساعت اداری بانک، موجودی در حساب بانکی خریدار نباشد و چک برگشت بخورد، معامله منفسخ است» مشکلی پیش نخواهد آمد.مانند موردی که ثمن معامله وجه نقد است و خریدار از ابتدای روز معهود تا آخر همان روز برای پرداخت آن مهلت دارد و فروشنده نمی تواند مدعی شود که چون ساعت 8 صبح روز موعود برای دریافت ثمن به خریدار مراجعه نموده؛ اما وی موفق به تأدیه مبلغ مذکور نشده است، معامله منفسخ است.

به دلیل آن که در این موارد هیچ رأی وحدت رویه ای از سوی هیأت عمومی دیوان عالی کشور صادر نشده تا محاکم تابع و ملزم به رعایت آن باشند و هر محکمه ای به ظن خود مبادرت به صدور رأی می نماید، از این رو لا زم است تمامی این نکات ریز و مشکل آفرین رعایت گردد.

یکی از خصوصیات یک قانون اساسی خوب آن است که قابل تفسیر نباشد؛ چراکه در این صورت هر حزب و گروهی آن را به نفع خود تفسیر خواهد نمود.این موضوع درخصوص یک قولنامه خوب نیز مرعی است؛ یک قولنامه خوب نیز آن است که امکان تفسیرش وجود نداشته باشد تا هرکدام از طرفین قرارداد نتواند شرط قید شده در آن را به نفع خود تفسیر کند.

نویسنده : حسین رضایی

قرارداد تشکیل بیع

قرارداد تشکیل بیع

مقدمه :

الف. تجدید موضوع : در روابط بین اشخاص مواردی پیش می آید که نیاز به تشکیل بیع برای دو طرف احساس می شود ولی زمینه انشای فعلی آن یا تنظیم سند رسمی انشاء به علت فقدان شرایط قانونی تشکیل عقد یا تنظیم سند رسمی تشکیل عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد ویا به دلیل ناتوان بودن یکی از دو طرف یا هردو طرف برای اجرای مفاد عقد وتسلیم آنچه به وسیله عقد بر عهده او مستقر می شود ، فراهم نیست . مثلاً برای تنظیم سند رسمی انتقال مال غیر منقول انجام استعلامات از سازمانهای دولتی به منظور روشن شدن وضعیت ملک مورد معامله از حیث مقررات ارضی و کشاورزی وشهرداری وغیره وجلب موافقتهای سازمانهای مربوطه لازم است ، و در نتیجه، شرایط موجود اجازه انشاء عقد یا تنظیم سند رسمی انتقال را در زمان دلخواه به طرفین نمی دهد . از این رو به منظور اطمینان یافتن طرفین از انجام معامله پس از فراهم شدن شرایط یا رفع موانع موجود،مبادرت به تشکیل قرارداد عادی یا رسمی می کنند که موضوع آن، تعهد هریک ازدو طرف در برابرطرف دیگر به تشکیل بیع مال مزبور، پس از فراهم آمدن زمینه تشکیل یا تنظیم سند تشکیل آن است .

دراین مقاله منظور،ارزیابی وضعیت اینگونه قراردادها و تعهدات از نظر قانون واثرآنها و طرح وبررسی مسائل مربوط به آن است،اعم از قراردادها وتعهدات مربوط به اموال منقول یا غیر منقول . بنابراین،موضوع این مقاله قرارداد تشکیل بیع می باشد که اثرآن پیدایش تعهد برانشای بیع است و در نتیجه موضوع مزبور با بیع مال منقول ویا غیر منقول تفاوت دارد .

این مسأله که آیا بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی اعتبار و اثر حقوقی دارد یا خیر، از آن جهت که موضوع آن را خود عقد بیع تشکیل می دهد داخل در عنوان بحث این مقاله، که به قرارداد برانشای بیع و تشکیل آن در آینده می پردازد ، نیست و بررسی آن به فرصتی دیگر موکول می شود ، اگر چه بیع بدون تنظیم سند رسمی نسبت به مال غیر منقول با تعهد بر بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی از جهت تحلیلی، خالی از مشابهت نیست .

دراینجا لازم است این نکته روشن شود که انتخاب عنوان « قولنامه » برای موضوع بحثهای حقوقی مربوط به وضعیت و آثار تعهدات و قراردادهای مربوط به فروش مال غیر منقول، از جهت تحلیلی، گزینشی صحیح به نظر نمی رسد زیرا،از یک طرف، قولنامه درقانون موضوع تعریف شده ای نیست ومنظور از آن در معنای متعارف، نوشته ای عادی است که پیش از تشکیل بیع بین طرفین و معمولاً نسبت به مال غیر منقول با عبارات و مفاهیم گوناگون ومتفاوت به وسیله ایشان تنظیم و امضاء می شود و قراردادهایی را در بر می گیرد که منعکس کننده نظریات واهداف خاص طرفین است ، واز طرف دیگر،به علت عدم آشنایی تنظیم کنندگان آن با موازین قانونی، مفاد ومندرجات آن غالباً مهم وبا ضوابط حقوقی غیر منطبق و مفاهیم آن گاهی با هم متناقض است .

بنابر آنچه ذکرشد، اگر موضوع بحث قولنامه باشد ، باید مانند عنوان اجاره نامه و وکالتنامه و نظائر آن ، مسائلی که پیرامون دلیلیت و شرایط سندیت آن دور می زند، مورد بررسی قرار گیرد . ولی هرگاه موضوع بحث پاره ای از مندرجات آن مانند تعهدات و قراردادهای منعکس در قولنامه و وضعیت حقوقی این قراردادها نظیر تعهدات و قراردادهای مربوط به بیع مال غیر منقول و خود بیع مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی باشد (که همین موضوعات نیز تحت عنوان قولنامه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد)، دیگر عنوان « قولنامه » نمی تواند داشته باشد بلکه موضوع بحث باید ماهیتهای حقوقی مطلق یا مقید ثبت نشده یا مندرج در سند عادی مانند قرارداد تشکیل بیع یا بیع مال غیر منقول ثبت نشده یا منعکس در سند عادی باشد . بنابراین، آنچه در عرف عام بنام « قولنامه » نامیده می شود وبرحسب موارد دارای مندرجات ومفاهیم گوناگون و مبهم است،عنوان مشخص حقوقی نیست و محتوای مشخص حقوقی ندارد ونباید بطور کلی محور مباحث حقوقی قرار گیرد ، هرچند که محتوای هریک از قولنامه های تنظیم شده با لحاظ عبارات و مفاهیم خاص خود ، می تواند از حیث وضعیت و آثار حقوقی و روابط طرفین ، موضوع بحث و بررسی واقع شود. در حقیقت ، آنچه معمولاً مورد بحث قرار می گیرد ، وضعیت وآثار قراردادها و تعهدات منعکس در سند عادی بنام « قولنامه » است ،ولی آنچه موضوع این مباحث معرفی می گردد « قولنامه » است که مفهوم یک سند عادی را دارد .

به این ترتیب ، انتخاب « قولنامه » به عنوان موضوع بحثهای مربوط به وضعیت و آثار قراردادهای مربوط به اموال غیر منقول یا مربوط به معاملات این اموال منعکس در قولنامه از دو جهت ناصحیح به نظر می رسد : یکی از این حیث که قولنامه سند است نه مسند، و بحث در مورد مسند بجای سند گونه ای خلط مبحث است هر چند که بحث از جنبه ارتباط قراردادهای مذکور به نوشته عادی قولنامه دنبال می شود ، ودیگر از این جهت که محتوای یک قولنامه متداول بین مردم ،انحصاراً یک بیع یا قرارداد تشکیل بیع یا تعهد بر خرید و فروش نیست بلکه ممکن است یک قول و وعده ساده بر تشکیل معامله در آینده یا یک انشای معلق ویا مفاهیم دیگری که در اصل فاقد ارزش حقوقی است باشد ، که در نتیجه تخصیص بحث به بیع یا تعهد بر بیع مال غیر منقول، زیر موضوع « قولنامه » ، حتی با حقیقت محتوای همه قولنامه ها سازگار نیست .

بنا به جهات ذکر شده بالا،موضوع بحث این مقاله ، قرارداد تشکیل بیع (قرارداد انشای بیع ) معرفی گردید .

ب. تقسیم موضوع : موضوع این مقاله از جهات متعدد قابل بررسی است و بدین جهت به شرح زیر تقسیم و مطالعه می شود :

مبحث نخست – وضعیت حقوقی قرارداد تشکیل بیع

مبحث دوم – اثر حقوقی قرارداد تشکیل بیع

مبحث سوم – مسائل

مبحث 1

وضعیت حقوقی قرارداد تشکیل بیع

آنچه در این گفتار اصولاً مودر بحث قرار می گیرد این است که آیا قرارداد انشای بیع از نظر حقوقی معتبر است یا خیر ؟هرچند محور بحث، اساساً حقوق مدنی و مقررات موضوعه قانون مدنی است ولی تحلیل این قسمت از مقاله ، بدون بررسی هرچند اجمالی مبانی فقهی مسأله ، تحلیلی خالی از ضعف نخواهد بود . بدین جهت مناسب است، به اختصار، آن را از جهت فقهی مطالعه کنیم .

گفتار نخست

وضعیت قرارداد تشکیل بیع از جهت فقهی

وضعیت حقوقی قرارداد تشکیل بیع را باید از دو حیث در فقه بررسی کرد: یکی از حیث حدود ومصادیق عقود معتبر،و دیگری از جهت موضوع قرارداد مزبور .

پس ، مطالب این گفتار را در دو بحث ویک نتیجه می آوریم .

بحث یکم : حدود ومصادیق عقود معتبر

آیا انشاءات حقوقی دو طرفه منحصراً در صورتی اثر حقوقی دارد که در قالب یکی از عقود مشخص مذکور در فقه باشد ، یا اینکه هر انشای حقوقی دو طرفه در هر قالب و چارچوب معتبر است و حد وحصری برای آن نمی تون شناخت ؟

نظریه حصری بودن الگوهای معاملاتی اگر چه در زمانهای گذشته طرفداران زیادی داشت ولی امروزه چندان مورد توجه نیست . با این حال، بعضی از فقیهان معاصر، اعتبار و لزوم رعایت قراردادها وتعهداتی را که در قالب عقود معین انشاء نشده باشد،تحت عنوان شروط ابتدائی انکار کرده و این عدم اعتبار را به اجماع نسبت داده اند . در حالی که،برعکس ، بعضی دیگر هرنوع قرارداد عقلایی را که به اراده طرفین انشاء شود و دلیلی برفساد آن نباشد ، معتبر و لازم الوفاء دانسته اند .

آن عده که عقود معتبر را منحصر به عقود معین توصیف شده در زمان شارع دین (ص) دانسته اند ، استدلال خود را عمدتاً برمبانی اصل عدم و حمل عمومات عقود برمعاملات معهود و شناخته شده و نیز اجماع منقول استوار کرده اند .

از یک طرف، اصل این است که هیچ مال یا حقی از شخصی به دیگری انتقال نمی یابد و هیچ شخص متعد و مکلف نمی شد مگر به وسیله منشئاتی که در زمان شارع متداول واعتبار آن قولاً یا فعلاً یا تقریراً مورد تأیید او بوده است. بنابراین ،اعتبار حقوقی منشئات دیگر و جریان آثار حقوقی آنها مورد تردید و به حکم اصل عدم،محکوم به بی اعتباری است. از طرف دیگر، عمومات عقود – نظیر « اوفوا بالعقود » عمومات مطلق نیست بلکه مقید و محدود است و مثلاً « الف » و « لام » واقع در کلمه «عقود» ، « الف » و «لام » عهدی است که جمع عقود را محدود به عقود معهود و شناخته شده در زمان شارع می سازد .

اما بررسی ادله و قواعد فقهی مربوطه این تضییق ومحدودیت را در روابط معاملاتی نفی می کند ،زیرا عمومات و اطلاقات فقهی نظیر آیه های «اوفوا بالعقود » و « تجاره عن تراض » و احادیث حاوی عبارت « المؤمنون عند شروطهم » یا « المسلمون عهد شروطهم » ، همچنانکه مورد استدلال قرار گرفته است، دلالت بر اعتبار هر عمل حقوقی دارد که عرفاً عنوان عقد برآن اطلاق می شود و مورد تراضی طرفهای مربوط قرار می گیرد ، زیرا مسلماً اصطلاح عقد یا تجارت ونظایر آن ،حقیقت شرعیه ندارد و عناوین مزبور در همان معانی متداول عرفی به کار رفته که در صورت تردید ،اصل، عدم حقیقت شرعیه است :

  1. واژه « العقود » در جمله « اوفوا بالعقود » جمع با « الف » و « لام » است و چنین جمعی در زبان عرب افاده عموم می کند که ، با در نظر گرفتن این امر، آیه مذکور چنین معنی می دهد : « ای کسانی که گرویده اید ! به همه قراردادها پای بند باشید » .

از طرفی دیگر، دلیلی براینکه « الف » و « لام » در « العقود » عهدی باشد وجود ندارد و «الف» و « لام » جنس نیز امکان دارد در جمع بکار رود ، که در این صورت ،منظور از جنس عقود در صیغه « العقود » هریک از انواع عقد نظیر بیع واجاره وانواع عقود غیر معین است واز جهت اصولی در صورت تردید در تقید مفهوم عام مربوط به جمع مصدر به « الف » و «لام» ، اصل ، عدم تقید است .

  1. با ملاحظه صدر آیه 29 سوره نساء (یا ایها الذین آمنوا لا تأکلوا اموالکم بینکم بالباطل … ) معلوم می شود که جمله « تجاره عن تراض » ، از حیث نوع و ماهیت معامله ، شامل عقود معین وغیر معین که موضوع آن بطور مستقیم،مال یاتعهد برانجام عملی که منتهی بر انتقال مال شود، می باشد و اعتبار و مشروعیت هر عقد ناشی از تراضی طرفهای مربوطبه آن را تأیید می کند . زیرا واژه «تجارت» نیز حقیقت شرعیه ندارد و منظور از آن مطلق عملی است که عرفاً به آن تجارت گفته شود و دلیلی بر تقید آن به عقود معین وجود ندارد . و ظاهر آیه این است که تجارت ناشی از تراضی ، اکل مال دیگری را مباح می کند، نه اینکه جواز کل مال مزبور، موارد تجارت معتبر ناشی از تراضی را محدود به معاملاتی کند که موضوع آن مستقیماً مال و نتیجه بی واسطه آن اکل مال باشد . بنابراین ،معنی آیه مزبور چنین می شود : « ای کسانی که گرویده اید! اموال یکدیگر را به ناروا مخورید مگر اینکه از راه تجارت حاصل از تراضی شما باشد » .
  2. جمله « المؤمنون عند شروطهم » یا « المسلمون عند شروطهم » که در احادیث معتبر و متعدد در جهت اعتبار شرط و لزوم رعایت آن مورد استناد قرار گرفته است نیز می تواند تأییدی بر اعتبار همه قراردادها باشد. زیرا صرفنظر از اینکه در بعضی ازکتب لغت واژه « شرط » بطور مطلق به معنی پیمان آمده و این اطلاق شامل تعهد مستقل وتعهد مندرج ضمن عقد می شود ، حتی اگر معنی حقیقی و اصلی آن را پیمان مندرج ضمن عقد بدانیم و بکار رفتن آن را در معنی مطلق نسبت به معنی اصلی مجاز تلقی کنیم ، با لحاظ اینکه در اصطلاح فقهی و در احادیث به فراوانی در معنی مطلق بکار رفته است، استنباط این معنی از آن در اصطلاح فقهی بعید به نظر نمی رسد . براین مبنا وبا لحاظ مفهوم عام که از کلمه جمع مضاف «شروطهم» استفاده می شود ، اعتبار عقود غیر معین را می توان از آن استنباط کرد .
  3. آیات فراوانی از قرآن به روشنی بر اعتبار مطلق معاهدات و پیمانها و لزوم اجرای تعهدات مربوط به آنها و زشتی پشت پا زدن به آنها دلالت دارد ، که با لحاظ اینکه قراردادهای مزبور مقید به نوع خاصی نشده است ودر نظر گرفتن تنوع این معاهدات از حیث اسکلت و شرایط، در شمول آیات مزبور نسبت به پیمانهای غیر معین تردیدی باقی نمی ماند .
  4. افراد جامعه در روابط خود برای قراردادهایی که انشاء می کنند ارزش و اعتبار قائلند و خود را به تعهدات آن ملزم می دانند و اشخاصی را که آن را محترم نمی شمارند ، سرزنش و محکوم می کنند ، بی آنکه در این وضعیت بین عقود معین و غیر معین تفاوتی بگذارند و این روش به زمان حاضر اختصاص ندارد و در عصر پیامبر اسلام صلی الله علیه وآله نیز جریان داشته است، در حالی که از شارع و امامان علیه السلام ، ردّ یا تحدیدی نسبت به آنها به ما نرسیده است . این وضعیت نیز صحت ونفوذ عقود غیر معین را از جهت فقهی ثابت می کند .

با لحاظ آنچه در بالا ذکر شد، باید معتقد به اعتبار مطلق قراردادها ، مگر آن دسته که با موازین شرعی مغایرت دارد ، گردید .

بحث دوم : موضوع قرارداد تشکیل بیع

موضوع قرارداد تشکیل بیع ، یک عمل حقوقی یعنی انشای عقد بیع یا در حقیقت تعهد برانشای آن است . هرگاه قرارداد مزبور برحسب اراده طرفین معوض باشد – یعنی هریک از ایشان براساس قرارداد در برابر دیگری متعهد به انشای بیع شده باشد – موضوع قرارداد ،هرچند به ظاهر، موضوعی واحد به نظر می رسد اما در حقیقت متعدد است و تعهد هریک به انشای عقد به عنوان بایع یا خریدار، در برابر تعهد دیگری به انشای آن ، به عنوان دیگر قرارداد؛ یعنی یکی از دو طرف تعهد بر فروش مال و طرف دیگر متقابلاً تعهد برخرید آن می کند ، که دراین مورد ، نتیجه انجام تعهد طرفین پیدایش ماهیت حقوقی واحد یعنی عقد بیع است . اما اگر این قرارداد در اراده دو طرف غیر معوض باشد- یعنی یکی از دو طرف در برابر دیگری تعهد برانشای بیع کرده و طرف دیگر صرفاً این تعهد را پذیرفته باشد بدون اینکه متقابلاً او هم به انشای عقد متعهد شده باشد – مورد این قرارداد در حقیقت واحد است ، اگرچه اجرای آن و تأثیر انجام تعهد متعهد ، در تشکیل عقد، مستلزم همکاری اراده طرف دیگر درایجاد این ماهیت است ؛ زیرا تعهدی بر عهده طرف دیگر بر انشای متقابل عقد قرار نگرفته بلکه این طرف صرفاً متعهد له در قرارداد تشکیل بیع است . در نتیجه، او خواهد توانست از این همکاری اراده در جهت ایجاد عقد خودداری و تعهد مزبور را از ذمه متعهد ، مانند هرطلب دیگر، اسقاط کند.

عمل حقوقی مانند عمل مادی می تواند مورد تعهد قرار گیرد که، در صورت امتناع، متعهد به انجام آن ملزم می شود .

فقهاء تعهد برانجام عمل حقوقی را صحیح دانسته اند، منتها آن را به صورت شرط ضمن عقد،مورد بررسی قرار داده و بنابر نظر اقوی اجبار مشروط علیه را به انجام عمل حقوقی، در صورت خودداری او از انجام شرط ، ممکن تلقی کرده اند .

به کمک تحلیل مسأله و در نظر گرفتن ضوابط فقهی، مانعی برای اعتبار قراردادی که موضوع خود قرارداد عمل حقوقی باشد، در فقه به نظر نمی رسد زیرا ، از حیث عمل مورد تعهد در قرارداد، تفاوتی بین عمل مادی و عمل حقوقی وجود ندارد .

نتیجه گفتار یکم :

با در نظر گرفتن مطالب بالا، باید گفت قرارداد تشکیل بیع از جهت فقهی قراردادی معتبر و لازم الاجراء است و در صورت امتناع متعهد ، طرف دیگر قرارداد می تواند الزام او را به اجرای مفاد قرارداد مزبور درخواست کند .

گفتار دوم :

وضعیت قرارداد تشکیل بیع در حقوق مدنی

هرچند انطباق مقررات قانون مدنی با موازین فقهی و عدم مغایرت آنها با هم مورد تأیید مراجع رسمی قرار گرفته است وحکم فقهی مسأله موضوعی این مقاله اصولاً باید در حقوق مدنی نیز ثابت باشد، با این وصف،به نظر می رسد که بررسی مسأله، با تکیه بر نصوص خاص قانون مدنی وبا در نظر گرفتن رویه قضائی ، چهره دیگری را از استدلال و تحلیل حقوقی برای اثبات حکم مسأله ارائه می دهد . لذا مطالب این گفتار را در چهار بحث زیر مطالعه می کنیم :

بحث یکم :

وضعیت قرارداد تشکیل بیع در قانون مدنی ،از حیث حدود مصادیق عقود معتبر :

با وضع ماده 10 قانون مدنی که مقرر میدارد « قراردادهای خصوصی نسبت به کسانی که آن را منعقد نموده اند در صورتی که مخالف صریح قانون نباشد نافذ است » ، مجالی برای تردید در اعتبار حقوقی قراردادهایی که دارای الگوی عقود معین نیستند و نیز مخالفتی با موازین قانونی ندارند ، باقی نمی ماند .

قراردادی که مورد آن تشکیل عقد بیع مالی – اعم از معین یا غیر معین- است ، از یک طرف یکی از اقسام عقودی است که قالب هیچ یک از عقود معین را ندارد واز مصادیق عقودی است که در ماده 10ق.ک.، به نام قراردادهای خصوصی معرفی شده است، و از طرف دیگر ،هیچ مانع قانونی و دلیل حقوقی اعتبار آن را نفی نمی کند . بنابراین ،قرارداد مزبور را در صورتی که مخالف مقررات نباشد ، باید از حیث شمول قراردادهای معتبر، صحیح و لازم الاتباع دانست .

بحث دوم :

موضوع قرارداد تشکیل بیع

همانطور که سابقاً بیان شد، موضوع قرارداد مورد بحث،یک فعل مثبت حقوقی است که انجام آن مورد تعهد قرار می گیرد .

درماده 214 قانون مدنی که مقرر می دارد « مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند »، نسبت به عمل مورد قرارداد ، تفاوتی بین عمل حقوقی مانند انشای عقد یا ایقاع وعمل مادی مانند احداث ساختمان وحفر چاه وجود ندارد . بنابراین ، در صورتی که متعهد از انجام تعهد ناشی از قرارداد مزبور یعنی انشای عقد بیع خودداری کند ، متعهد له می تواند از الزام او را به انجام تعهد مزبور درخواست نماید .

این توجیه که عمل حقوقی مورد تعهد مخلوق اراده شخص متعهد است والزام متعهد به خلق ارادی ماهیت حقوقی ، معقول نیست ، نمی تواند درخور پذیرش باشد ؛ زیرا طبق قاعده کلی مستخرج از مواد اولیه ( مواد 220 و 222 و 237 و 238 قانون مدنی ) در موارد امتناع متعهد از انجام تعهد مانند مورد تعهد مادی نیازی به اراده آزاد او برای انجام عمل مورد تعهد نیست و اراده حاکم در این موارد به جانشینی اراده آزاد متعهد، موجد عمل مورد تعهد خواهد بود .

بحث سوم :

مطالعه تطبیقی

در حقوق فرانسه ،ماده 1589 قانون مدنی این کشور، برای تعهد مشترک طرفین برایجاد بیع ، ارزش بیع را می شناسد و مقرر می دارد : «وعده بیع ، در صورتی که دو طرف نسبت به شیئی و قیمت آن رضایت مشترک داشته باشند، ارزش بیع دارد …» . شناسایی ارزش بیع برای تعهد مشترک طرفین به انشای عقد عجیب می نماید ،زیرا در تعهد بر بیع ایجاد بالفعل بیع مورد اراده طرفین نیست بلکه پیدایش تعهد مشترک برایجاد آن در آینده مورد نظر ایشان است . تعهد بربیع را نمی توان یک بیع معلق تلقی کرد ، زیرا درتعهد بر بیع اصولاً انشای بیع مورد اراده طرفین نیست تا ماهیت مورد اراده منجز یا معلق باشد بلکه منظور طرفین ایجاد تعهد بر انشای آن در آینده است .

بدیهی است همانطور که نویسندگان حقوق مدنی فرانسه متذکر شده اند، تعهد یکطرفه بر فروش یا خرید مال با تعهد مشترک طرفین بر بیع متفاوت است . در تعهد یکطرفه یکی از دو طرف تعهد بر فروش یا خرید می کند و طرف دیگر صرفاً این تعهد را می پذیرد بدون اینکه متقابلاً او هم تعهد برخرید یا فروش بکند .

با مطالعه پاره ای آراء قضائی و بعضی از تألیفات حقوقی ، به نظر می رسد که به پیروی از ماده 1589 قانون مدنی فرانسه که اراده تشکیل قرارداد بر بیع با اراده تشکیل خود بیع درآن مخلوط گردیده ، قبول یک طرف نسبت به تعهد فروش یا خرید طرف دیگر با قبول تشکیل عقد بیع یا حتی قبول ایجاب بیع اشتباه شده است ،زیرا در بعضی از آراء و نوشته ها تصریح گردیده که تعهد یکطرفه بر فروش ، ارزش بیع را به دست نمی آورد مگر اینکه به وسیله خریدار قبول شود .

قبول خریدار نسبت به تعهد بر فروش طرف دیگر نباید با قبولی که در برابر ایجاب بیع صادر میگردد اشتباه شود . قبول تعهد بر فروش،صرفاً موافقت با تحقق یافتن تعهد یکطرفه فروشنده به سود قبول کننده است ، در صورتی که قبولی که در برابر ایجاب فروشنده ابراز می شود ، مشارکت در تشکیل بیع است که التزام خریدار را نسبت به اجرای آثار بیع در بر دارد .

بحث چهارم :

بررسی مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت در مورد تعهد به بیع مال غیر منقول

دراین بحث این مسأله بررسی می شود که صرفنظر از اعتبار یا عدم اعتبار عقود ثبت نشده راجع به اموال غیرمنقول، آیا مواد 46 و 47 و 48 قانون ثبت شامل قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول نیز می شود یا خیر ؟ آیا ثبت قرارداد مزبور نیز مانند ثبت بیع مال غیر منقول،الزامی است یا خیر ؟

بادر نظر گرفتن ماهیت قرارداد تشکیل بیع، به نظر می رسد که این قرارداد اصولاً خارج ازشمول مقررات مواد 46 تا 48 قانون ثبت است ، زیرا :

ظاهر این است که منظور قانونگذار از عقود و معاملات راجع به عین یا منافع املاک ، معاملاتی است که مستقیماً مربوط به عین یا منافع اموال غیر منقول می شود ، یعنی موضوع مستقیم برآنها اموال مذکور باشد ، در صورتی که موضوع مستقیم قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول، یک عمل حقوقی است که عبارت از انشای بیع باشد، و مال غیر منقول، موضوع بیعی است که طرفین متعهد به انشای آن می شوند . افزون بر این ، از آنجا که مقررات مواد 46 تا 68 ق.ث. و الزامی بودن ثبت اسناد مورد این مواد از مقررات استثنایی است هرگاه در شمول مقررات آنها نسبت به قرارداد تشکیل بیع تردید شود ، مقتضای اصل، عدم شمول است .

ممکن است ایراد شود که فلسفه الزامی شدن ثبت اسناد مذکور، یعنی جلوگیری از انجام معاملات معارض ، نسبت به اموال غیر منقول، در قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول نیز موجود است واین امر شمول مقررات مواد مذکور را نسبت به این قرارداد نیز ایجاب می کند . زیرا ممکن است شخصی بدون تنظیم سند رسمی ، قراردادهای متعددی در برابر اشخاص مختلف ، نسبت به تشکیل بیع یک مال غیر منقول منعقد کند و درهریک از آنها متعهد به انتقال و بیع آن مال به طرفهای متفاوت قراردادها شود .

اما این ایراد با توضیح زیر برطرف می شود :

علاوه بر اینکه فلسفه وضع مقررات در صورتی که به عنوان علت وضع مورد تصریح قانوگذار قرار نگرفته باشد ، نمی تواند وجوداً و عدماً ملاک اثبات و نفی این مقررات قرار گیرد تا بتوان مقررات مذکور را به قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول نیز تسری داد ، اصولاً فلسفه مزبور را نمی توان در قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول، همانند بیع مال غیر منقول محقق دانست ؛ چه اینکه در بیع مال غیر منقول معمولاً تمام ثمن هنگام بیه به بایع تسلیم می شود وانگیزه تحصیل غیر قانونی مال از راه انجام معاملات مکرر نسبت به یک مال، بایع را وسوسه می کند ، اما در قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول،چون هنوز مبیع به خریدار انتقال نمی یابد و طرفین صرفاً در برابر یکدیگر تعهد بر انشای بیع می کنند ، به این جهت در وضع طبیعی و عادی ، متعهد به فروش، مالی بدست نمی آورد تا این موضوع انگیزه او در عقد قراردادهای متعارض متعدد شود واگرهم در مواردی مبلغی به عنوان پیش پرداخت به بایع تسلیم می شود میزان آن محدود و جزئی خواهد بود. به این ترتیب ، فلسفه جلوگیری از انجام معاملات متعارض در قرارداد تشکیل بیع مال غیر منقول یا اصلاً تحقق ندارد ویا از آنچنان توانی که آزادی اراده در قراردادها را محدود کند برخوردار نیست .

مبحث 2

اثر حقوقی قرارداد تشکیل بیع :

اثر حقوقی این قرارداد را می توان از دو جهت بررسی کرد که این امر در دو گفتار زیر انجام می شود :

گفتار نخست

تأثیر قرارداد تشکیل بیع در ایجاد تعهد

تردید نمی توان داشت که قرارداد تشکیل بیع ،هریک از طرفین را در برابر طرف دیگر، متعهد به تشکیل بیع می کند . در این مورد تفاوتی بین مبیع معین و غیر معین ، منقول و غیر منقول وجود ندارد . مثلاً هرگاه شخصی تعهد کند که تا یک سال ماهیانه ده تن پنبه از نوع مشخص به شرکت تولید پارچه بفروشد و شرکت تولید پارچه خرید آن را تعهد کند ، طرفین در برابر یکدیگر ملزم به تشکیل بیعهای مزبور در هر ماه خواهند بود . زیرا:

بی تردید، قرارداد مزبور یکی از قراردادهای مشمول ماده 10 قانون مدنی و معتبر است . همچنین مطابق ماده 210 قانون مدنی « عقودی که بر طبق قانون واقع شده باشد بین متعاملین و قائم مقام آنها لازم الاتباع است مگر اینکه به رضای طرفین اقاله یا به علت قانونی فسخ شود » . و نیز طبق مواد 220 و 221 و 222 قانون مدنی عقد طرفین معامله را به اجرای چیزی که در آن تصریح شده است ملزم می کند و هرکس تعهد به انجام یا ترک عملی کند، ملزم به انجام آن خواهد بود .

با در نظر گرفتن اطلاق مقررات مزبور ، از حیث عملی که انجام یا ترک آن مورد تعهد قرار می گیرد ، تفاوتی بین عمل مادی مانند طرح آبرسانی یا احداث ساختمان و بین عمل حقوقی مثل انشای بیع یا ایقاع ابراء وجود ندارد و مقررات مزبور موارد اعمال حقوقی را نیز در بر می گیرد .

در نتیجه ،هرکس تعهد به انجام یک عمل حقوقی و از جمله خرید و فروش مالی کند ، ملزم به اجرای تعهد خود وتشکیل بیع خواهد بود . افزون بر اطلاق نصوص بالا،کلمه « عملی » که در ماده 214 قانون مدنی ( «مورد معامله باید مال یا عملی باشد که هریک از متعاملین تعهد تسلیم یا ایفای آن را می کنند » ) به عنوان مورد معامله معرفی گردیده است، با اطلاق خود شامل عمل حقوقی می شود .

گفتار دوم

تأثیر قرارداد در پیدایش حق عینی

در صورتی که مبیع بیع موضوع قرارداد، عین معین یا کلی در معین باشد ، مسأله ای که قابل طرح به نظر می رسد این است که آیا پس از انشای قرارداد تشکیل بیع و تعهد بایع برفروش مال مذکور، بایع می تواند این مالکیت عین معین یا مجموعه معین را به طور نافذ به شخص ثالث منتقل کند – مثلاً بفروشد- یا خیر ؟

پاسخ این مسئله اساساً بستگی به این دارد که آیا قرارداد تشکیل بیع نوعی حق عینی نسبت به عین معین یا مجموعه معین مذکور ،برای طرفی که طبق قرارداد به سود او تعهد بر فروش شده است ایجاد خواهد کرد ، یا اینکه اثر قرارداد مذکور مانند قرارداد بر فروش مال کلی صرفاً در عهده شخصی که تعهد بر فروش کرده است منعکس می شود و نتیجه آن فقط پیدایش یک تعهد و حق دینی خالص، برعهده متعهد، به سود متعهد له است ؟ مثلاً هرگاه در قراردادی فروش خانه ای بوسیله مالک آن تعهد شده باشد ،آیا برای متعهد له نسبت به این خانه حق عینی به وجود خواهد آمد یا خیر ؟ اگر پیدایش نوعی حق عینی برای متعهد له را نسبت به این خانه در اثر قرارداد بپذیریم، هرنوع عقد ناقل عین خانه مذکور یا ناقل حقی از آن را که پس از قرارداد مذکور به وسیله مالک بسته شود وبا قرارداد تشکیل بیع به گونه ای تعارض داشته باشد باید غیر نافذ و فاقد اعتبار تلقی کنیم .

گرایش بعضی از آراء قضایی که در مورد معاملات اموال غیر منقول صادر شده بر این است که در موارد مذکور در بالا نتیجه قرارداد مزبور صرفاً پیدایش تعهد به سود متعهد له است و حق عینی برای متعهد له نسبت به مال معین یا مجموعه معین که فروش قسمتی از آن تعهد گردیده است ، ایجاد نخواهد شد. بر این نظر، رأی اصراری صادر شده است .

تا آنجا که بررسی شد در کتب فقهی سابقه ای از بحث در موارد قرارداد وتعهد بر انشای بیع یا عقد دیگر به نظر نرسید،اما مسأله تشکیل عقد به وسیله خریدار نسبت به مبیعی که وقف آن ضمن بیع بر خریدار شرط شده، در برخی از تألیفات فقهی مطرح و در مورد اظهار نظرهای متفاوت واقع شده است . به نظر عده ای از فقها در صورتی که عقد تشکیل شده به وسیله خریدار با انجام شرط ضمن بیع سازش نداشته باشد،بایع مشروط له می تواند عقد انشاء شده بین خریدار و ثالث را فسخ ، وخریدار مشروط علیه را به انجام شرط ملزم کند . منظور از فسخ مذکور ، منحل ساختن عقد نافذ یا غیر نافذ اعم از رد و فسخ به معنی اخص است؛ زیرا پس از ذکر امکان فسخ عقد به وسیله مشروط له این مسأله مطرح شده که در اینجا آیا عقد از زمان فسخ منحل می شود یا از ابتدا ؟ که معلوم است انحلال عقد از ابتداء اثر رد عقد غیر نافذ است نه فسخ آن در معنی اخص . اما برخی دیگر چنین عقدی را به دلیل ثبوت حقی برای مشروط له نسبت به مبیع،باطل دانسته اند .

در حقوق فرانسه ، ماده 1589 قانون مدنی این کشور ، وعده بیع را در صورتی که طرفین نسبت به مبیع و ثمن توافق کرده باشند ، نوعی بیع تلقی کرده است . در عین حال،مطابق رویه قضائی ، در صورتی که طرفین بر عدم تحقیق بیع در زمان وعده مزبور توافق کرده باشند یا تشکیل بیع را معلق بر امری کرده باشند ، بیع با وعده مزبور بر تشکیل آن تحقق نخواهد یافت ، مانند اینکه قراردادی بر تشکیل بیع مقدار معینی زغال سنگ در هر ماه ظرف مدت پنج سال بین تولید کننده و خریدار منعقد شود ، که در این صورت عقد بیع فقط در هرماه هنگام تسلیم زغال منعقد خواهد شد نه زمان قرارداد یا وعده تشکیل بیع .

ماده 1589 در حقوق فرانسه،ناظر به تعهد یکطرفه بیع نیست ؛ یعنی تعهدی که به موجب آن یک طرف مانند بایع تعهد بر فروش مالی می کند و طرف دیگر، این تعهد را می پذیرد بدون اینکه متقابلاً تعهد بر خرید مال بکند . چنین تعهدی بیع نیست ولی معتبر و لازم الوفاء است و متعهد له می تواند متعهد را به انجام تعهد یکطرفه اش ملزم کند . طبق رویه قضایی هرگاه پس از این تعهد، متعهد مالی را که بیع آن را تعهد کرده است بفروشد و ثالث نیز آن را به شخص دیگری که دارای حسن نیت بوده است بفروشد، متعهد له نمی تواند ابطال بیع ثالث را به شخص اخیر درخواست کند .

به نظر می رسد که بیع تلقی کردن قرارداد تشکیل بیع ، یعنی تعهد متقابل طرفین به تشکیل آن که درماده 1589 قانون مدنی فرانسه انعکاس یافته است ، با اراده طرفین منطبق نباشد . زیرا فرض این است که طرفین تشکیل بیع را در آینده مورد قرارداد وتعهد متقابل قرار داده اند ،نه در زمان قرارداد مزبور .

مناسب است خاطر نشان شود که در حقوق فرانسه برای تشکیل بیع مال غیر منقول تنظیم سند رسمی ضروری نیست و بیع بدون تنظیم سند یا با تنظیم سند عادی نیز بین طرفین دارای اعتبار است وانتقال مالکیت مورد معامله عین معین ، بلافاصله با ابراز اراده طرفین بین ایشان محقق می گردد، مگر اینکه طرفین برخلاف این وضعیت توافق کنند . ولی بیع مزبور در صورتی که ثبت و سپس منتشر شود، قابل استناد در برابر اشخاص ثالث نخواهد بود .

در حقوق مثبت ایران ، با بررسی مقررات و در نظر گرفتن قواعد حقوقی، به نظر می رسد که پیدایش حق عینی برای شخصی که فروش مال معینی به سود او در قرارداد تعهد شده از پشتوانه استدلالی و تحلیلی قوی تری برخوردار است . در نتیجه ، متعهد نمی توان بدون اذن متعهد له ، نسبت به مال معین مزبور، عملی حقوقی انجام دهد که با انجام تعهد او ناسازگار باشد ، و در صورت انجام چنین عملی ، این عمل حقوقی را باید به دلیل نادیده گرفتن حق متهد له ، غیر نافذ دانست . زیرا :

  1. همانطور که قبلاً بیان شد ،طبق مواد 219 و 220 قانون مدنی اجرای عقودی که طبق قانون واقع شده باشد لازم است، و قرارداد تشکیل بیع نیز یکی از این عقود محسوب می شود و معنی لازم الاجراء بودن عقد ، ثبوت تعهد و تکلیف قانونی نسبت به اجرای عقد بر ذمه متعهد است که چون موضوع تعهد و تکلیف مزبور ، مال معین ویا در حقیقت تملیک آن مال معین بطرف دیگر است ، پس آنچه بطور متقابل به سود متعهد له ثابت می شود، یک حق دینی خالص نیست بلکه حقی است که ارتباط به مال معین مزبور دارد واین حق مرتبط به مال معین ، نوعی حق عینی است که طبق آن متعهدله می تواند متعهد را به فروش آن مال به خود ملزم کند .
  2. با در نظر گرفتن اینکه ، هر چند مقررات قانونی مدنی از فقه امامیه اقتباس شده است اما از آنجا که منحصراً برای تنظیم روابط مالی و معاملاتی افراد جامعه وضع گردیده ، بی تردید این مقررات صرفاً متضمن بیان آثار وضعی قراردادها نظیر صحت ، بطلان، اعتبار، ثبوت تعهد وثبوت حق است و هرگز بیان آثار تکلیفی را برای قراردادها مثل وجوب وحرمت در بر ندارد ،بدین جهت هنگامی که قانون اجرای قرارداد را لازم اعلام می کند این لزوم فقط یک لزوم وضعی است نه لزوم تکلیفی ونه لزوم وضعی و تکلیفی باهم ، و معنای لزوم وضعی نیز در درجه اول و پیش از اینکه ثبوت مسئولیت به جبران خسارت تخلف از انجام تعهد برعهده متعهد متخلف باشد ، ضرورت اجرای آن بصورت مستقیم به وسیله متعهد یا به وسیله متعهد له یا شخص دیگر ( طبق ماده 222 قانون مدنی یا با لحاظ وحدت ملاک، مطابق مواد 237 و 238 قانون مدنی ) خواهد بود . بنابراین ، در مفهوم لزوم مزبور، حکم تکلیفی وجوب مستتر تا فراهم شدن سبب کیفر اخروی در صورت عدم انجام تکلیف مذکور را بتوان به عنوان ضمانت اجرای حکم لزوم اجرای عقد معرفی کرد و بدین وسیله حکم لزوم اجرا را برای تعهد و عقد توجیه نمود .

به این ترتیب ، با تحلیل مفهوم حکم وضعی لازم الاجراء بودن عقد ، به این نتیجه می رسیم که متعهد نمی تواند با انجام عمل حقوقی، انجام تعهد مربوط به عین معین را غیر ممکن سازد ؛ یعنی اثر لازم الاجراء بودن عقد و تعهد مربوط به مال معین ،مجاز نبودن اعمال مادی موجب زوال موضوع تعهد و نیز بی اعتباری اعمال حقوقی است که با انجام تعهد مذکور ، منافات داشته باشد . مثلاً شخصی که فروش مال معینی را در قراردادی در برابر دیگری تعهد کرده است ، نمی تواند آن مال را به ثالث انتقال دهد و در صورت انشای این عقد موجب انتقال ، عقد مزبور به لحاظ تصرف در حق عینی متعهد له غیر نافذ است . زیرا از یک طرف برخلاف مورد عبارات که درآن اقتضای امر به شیئی نسبت به نهی از ضد آن مورد بحث و اختلاف است ، در معاملات بی تردید از حکم وضعی لزوم اجرای تعهد، می توان عرفاً بی اعتباری عمل حقوقی ناسازگار با اجرای تعهد را استنباط کرد ، چه اینکه عرفاً نمی توان پذیرفت درعین حال که اجرای تعهدی مانند فروش مال معینی به متعهد له قانوناً لازم باشد، انتقال آن مال به ثالث و منتفی کردن زمینه اجرای تعهد مزبور ، بوسیله شخص متعهد نیز معتبر و قانوناً ممکن باشد ، واز طرف دیگر، غیر نافذ بودن عقد ، منحصر به مواردی که عین یا منفعت مال متعلق به غیر بدون اذن او مورد معامله قرار گیرد نیست بلکه اگر مالی که موضوع حق شخص است ( مانند مورد رهن که موضوع حق مرتهن می باشد ) به وسیله عقدی ، بدون اذن صاحب حق وبدون رعایت حق او به ثالث انتقال پیدا کند ، عقد مزبور نیز غیر نافذ است.

  1. مقررات مواد 46 و 47 و 48 و 72 قانون ثبت نیز دلالت بر بی اعتباری قرارداد ثبت نشده وانجام فروش مال غیر منقول و عدم پیدایش حق عینی برای متعهد له نسبت به مال مزبور ندارد : زیرا صرف نظر از بحث در مورد صحت و بطلان فروش مال غیر منقول بدون تنظیم سند رسمی با تکیه بر ظهور عبارات ، به نظر می رسد که مقررات مذکور در بالا راجع به معاملاتی است که موضوع آنهابطور مستقیم ، مال غیر منقول باشد ، مانند بیع مال غیرمنقول نه هر معامله ای که به گونه ای مرتبط به مال غیر منقول باشد . بنابراین ، قراردادی که موضوع مستقیم آن بیع مال غیر منقول باشد نه خود مال غیر منقول، مشمول مقررات بالا نخواهد بود . افزون بر این ، هرگاه در شمول مقررات یاد شده نسبت به قرارداد تشکیل بیع تردید شود ، اصل ، عدم شمول خواهد بود .

نتیجه مبحث دوم :

از آنچه در این مبحث آمد استنتاج می شود که در اثر قرارداد تشکیل بیع ، گونه ای حق عینی برای خریدار نسبت به مبیع معین به وجود می آید ، همچنانکه اگر ثمن معامله نیز معین باشد حق عینی مشابهی برای بایع نسبت به ثمن مزبور تحقق پیدا خواهد کرد . بدیهی است این حق عینی ، حق مالکیت نیست بلکه حقی است که طبق آن متعهدله قرارداد می تواند طرف دیگر را به بیع مال معین مذکور ملزم کند ونیز هرنوع معامله ای که با انجام این تعهد ناسازگار باشد ، به لحاظ تجاوز به حق ثابت شده متعهدله ، غیر نافذ است که متعد له می تواند آن را رد کرده و اجرای تعهد را از متعهد درخواست نماید .

در نتیجه ، این توجیه که با تحقق قرارداد تشکیل بیع و تعهد بر فروش ، مالکیت مالی که بیع آن تعهد شده به متعهدله انتقال نیافته است ، پس هر نوع تصرف متعهد در مال مزبور واز جمله فروش آن وتصرف در ملک خود معتبر می باشد و در صورت فروش آن به ثالث ، متعهد فقط مرتکب نقض تعهد خود در برابر متعهد له گردیده است ، صحیح و قابل قبول نیست . زیرا همانطور که بیان شد ارتباط متعهد مزبور با مال معین ، تعهد مزبور را از اطلاق خارج کرده و آن را مقید به موضوع مشخص می سازد و این تعهد مقید ، در جهت متعهدله ، همان حق عینی است که وجود آن ، اعتبار هرنوع تصرف متضاد در مال معین مزبور را نفی می کند .

مبحث 3 : مسائل

در این گفتار ، طرح مسائل زیر مربوط به تعهد ومعامله اموال غیر منقول و بررسی آن برای روشن شدن جهات گوناگون موضوع مفید به نظر می رسد .

مسأله 1 :

تعهد بر فروش مال غیر منقول و فروش آن به ثالث

– در قراردادی که دریک سند عادی انعکاس دارد ، فروش مال غیر منقولی به وسیله مالک به طرف دیگر قرارداد تعهد شده ونیز همین مال به وسیله مالک طبق سند رسمی به ثالث فروخته شده است . هریک از دو معامله چه وضعیتی دارد ؟

پاسخ :

این مسأله را باید در فروض مختلف مورد بررسی قرار داد :

فرض 1 . تاریخ فروش مال ، مقدم بر تاریخ تعهد بر فروش آن است . در این فرض، روشن است که تعهد مورد سند عادی نسبت به مال غیر منقول مذکور اعتبار ندارد و متعهد له نمی تواند متعهد را ملزم به انجام تعهد کند . زیرا فرض این است که مال مزبور قبلاً به ثالث فروخته شده و متعهد در آن مالکیت نداشته است تا بتواند بطور نافذ انتقال آن را مورد تعهد قرار دهد .

فرض 2. تاریخ تعهد بر فروش مال غیر منقول مقدم بر تاریخ فروش آن باشد . پیش از بررسی فرض مذکور باید به بیان مطلب زیر بپرازیم :

می دانیم که طبق ماده 1305 قانون مدنی تاریخ سند عادی منحصراً نسبت به اشخاصی که آن را تنظیم کرده اند و قائم مقام ایشان معتبر است و نسبت به اشخاصی که آن را تنظیم کرده اند و قائم مقام ایشان معتبر است و نسبت به اشخاص ثالث اعتبار ندارد . بدین جهت ، هرگاه مندرجات سندعادی دارای تاریخ مقدم با مندرجات سند رسمی که دارای تاریخ مؤخر است تعارض داشته باشد ، نمی توان به منظور بی اثر ساختن مفاد سند رسمی ، به مندرجات سند عادی در برابر اشخاص ثالث استناد کرد . زیرا برای استناد به مفاد سند عادی و استدلال به اعتبار آن ، از جهت مقدم بودن تحقق آن ، ناگزیر باید به تاریخ آن تکیه کرد ؛ در صورتی که طبق ماده مذکور، این تاریخ نمی تواند در برابر اشخاص ثالث مورد استناد قرار گیرد. در نتیجه ، غیر قابل استناد بودن تاریخ ، مفاد سند عادی را در مقام تعارض با مفاد سند رسمی در برابر اشخاص ثالث از اعتبار می اندازد . این وضعیت نشان می دهد که در نظر نویسندگان قانون مدنی ، مفاد سند عادی به خودی خود ، فاقد اعتبار نبوده است بلکه از جهت اثری که بر ارتباط مفاد سند مذکور با تاریخ مندرج در آن مترتب است ، بی اعتبار می باشد . بنابراین ، هرگاه صحت تاریخ سند مندرج در سند عادی با دلیل دیگری (غیر از درج آن در سند مذکور ) ثابت شود، و این تاریخ مقدم بر تاریخ مندرجات سند رسمی باشد ، اصولاً مفاد سند عادی مذکور بر محتویات سند رسمی ، در مقام تعارض، مقدم خواهد بود . زیرا آنچه در نظر نویسندگان قانون مدنی از مفاد سند عادی مورد سوء ظن قرار گرفته تاریخ مندرج در سند عادی است که چون در تنظیم سند عادی ، اشخاص عادی و غیر رسمی شرکت می کنند ، می توانند به دلخواه برای سند مذکور تاریخی غیر حقیقی درنظر گرفته و آن را در سند درج کنند و در نتیجه مفاد سند عادی را از حیث ارتباط آن با تاریخ مندرج در آن مورد سوء استفاده قرار دهند ، والا مفاد سند عادی به خودی خود و صرفاً به لحاظ اینکه در سند عادی درج شده است نمی تواند فاقد اعتبار باشد .

پس از بیان مطلب بالا ، در خصوص فرض مورد بحث ، باید بگوییم : از جهت اثباتی ، اگر صحت تاریخ سند عادی ثابت نشود ، مفاد آن نمی تواند در برابر مندرجات سند رسمی مورد استناد قرار گیرد ،وهمانطور که گفته شد این وضعیت به این جهت نیست که مفاد سند عادی از حیث اینکه مفاد سند عادی است در برابر سند رسمی بی اعتبار است بلکه به این دلیل است که چون تاریخ آن در برابر شخص ثالث قابل استناد نیست ،نمی توان تحقیق مفاد آن را نسبت به زمان انشای مفاد سند رسمی ، مقدم یا حتی همزمان تلقی کرد، که نتیجه این امر، سقوط قابلیت تعارض مفاد سند عادی با مفاد سند رسمی و اعتبار سند رسمی است .

اما اگر صحت تاریخ سند عادی اثبات گردد، طبق آنچه سابقاً بررسی شد، پیدایش یک حق عینی برای متعهد له نسبت به مال غیر منقول مذکور ، مانع از تشکیل بعدی بیع معتبر نسبت به این مال است، هرچندکه حق عینی مذکور حق مالکیت نیست . موردی که به عنوان مثال برای این مسأله می توان ذکر کرد این است که متعهد له به استناد سند عادی حاکی از تعهد به فروش مال غیر منقول، به طرح دعوای الزام متعهد به انجام تعهد مبادرت کند، سپس متعهد، مال غیر منقول مذکور را رسماً به ثالث بفروشد . بیع مزبور از حیث تعارض با حق عینی متعهد له قبلی نمی تواند نافذ باشد .

فرض 3. تاریخ تعهد بر فروش مال غیر منقول، مجهول باشد . بنابر آنچه در فرض 2 گذشت به طریق اولی نمی توان به مفاد سند عادی در برابر بیع مال غیر منقول مذکور استناد کرد .

مسأله 2 :

بیع مال غیر منقول ونیز تعهد به تنظیم سند رسمی بیع در سند عادی

– در یک سند عادی، بیع مال غیر منقول ونیز تعهد فروشنده و خریدار به تنظیم سند رسمی بیع مذکور، انعکاس دارد . اگر بیع مذکور را از جهت عدم تنظیم سند رسمی بی اعتبار بدانیم ، آیا هریک از طرفین می تواند طرف دیگر را ملزم به تنظیم سند رسمی بیع کند ؟

پاسخ :

ممکن است بدواً به نظر برسد که در فرض مسأله منظور طرفین از مجموع مفاد سند عادی مذکور، وقوع بیع مال غیر منقول وانتقال مالکیت آن از فروشنده به خریدار در برابر ثمن معلوم و ثبت رسمی این بیع است واگر بیع در زمان تنظیم وامضای سند عادی تشکیل نیابد باید در زمان تنظیم سند رسمی واقع گردد . پس اگر هم تشکیل بیع را در زمان امضای سند عادی انکار کنیم، مانعی برای قبول وجود تعهد بر تشکیل بعدی بیع و الزام طرف قرارداد به تنظیم وامضای سند رسمی بیع والزام او به انشای بیع در این زمان وجود ندارد .

اما به کمک تحلیلی که از مفاد سند عادی مذکور می توان به عمل آورد، به نظر می رسد که الزام طرف قرارداد در فرض بطلان بیع ، ممکن نباشد . زیرا ظاهر این است که در مورد مسأله، مقصود طرفین تشکیل بیع در زمان تنظیم سند عادی و سپس درج این عقد در سند رسمی است . یعنی آنچه مورد تعهد قرار گرفته صرفاً امضای سند رسمی حاکی از وقوع بیع مال غیر منقول به اعتبار اعتقاد ایشان به تشکیل قبلی بیع است ، نه انشای مجدد بیع در زمان امضای سند رسمی ،و معلوم است که با کشف بطلان بیع تعهد مزبور هم منتفی خواهد بود ؛ همچنانکه اگر ضمن بیع مال منقول، بایع متعهد به حمل مبیع به مکان معینی وتسلیم آن به خریدار در این مکان شود و سپس معلوم گردد بیع به جهتی بی اعتبار بوده است ، کشف می گردد که تعهد برحمل وتسلیم آن در مکان معینی نیز قانوناً بر ذمه بایع قرار نگرفته است . به عبارت دیگر ، در مورد فرض مسأله ظاهر این است که در اراده طرفین تعهد هریک از ایشان به امضای سند رسمی بیع، متفرع بر تشکیل بیع مال غیر منقول درزمان امضای سند عادی است نه مستقل ازآن .

مسأله 3 :

تعهد بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول در سند عادی

در صورتی که سند عادی صرفاً حکایت از تعهد طرفین بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول داشته باشد و نامی از تعهد بر بیع مال مزبور در آن نباشد، به نظر می رسد که می توان متعهد را ملزم به انشای بیع ونیز تنظیم وامضای سند رسمی بیع مذکور ساخت . زیرا از یک طرف عرفاً تعهد به تنظیم سند رسمی بیع بدون تشکیل بیع قابل توجیه نیست ، واز طرف دیگر چون اصل صحت و اعتبار تعهد بر تنظیم سند رسمی است پس اعتبار این تعهد مستلزم وجود تعهد بر انشای بیع خواهد بود . در نتیجه، از اراده طرفین به تحقق تعهد بر تنظیم سند رسمی بیع مال غیر منقول، می توان به اراده ایشان بر انشای بیع مال غیر منقول پی برد .

مسأله 4 :

تعیین وجه التزام برای تخلف

– معمول است که در قرارداد تشکیل بیع قید می شود که در صورت امتناع هریک از طرفین از انجام تعهد وتشکیل بیع ، طرف ممتنع متعهد است مبلغ معلومی به طرف دیگر بپردازد . می خواهیم وضعیت این قرارداد و روابط طرفین را درآن بررسی کنیم .

پاسخ :

در بررسی این مسأله فروض متفاوتی که هریک از آنها حکم جداگانه ای دارد ، قابل تصور است. غالباً با تکیه بر عبارات یک قرارداد وبا توجه به قرائن و شواهد موجود ، می توان مورد اراده مشترک طرفین را تشخیص داد، اما در مواردی نیز قصد مشترک ایشان از کلمات قرارداد ویا قرائن مزبور قابل استنباط نیست .

آراء قضائی در برخورد با اینگونه قراردادها قرار ثابت و واحدی ندارند . برخی از این آراء ، در صورت امتناع متعهد از انجام معامله، برای طرف دیگر قرارداد راهی جز درخواست وجه التزام مقرر نشناخته واو را ذی حق در الزام طرف ممتنع به تشکیل عقد ندانسته است ؛ درحالی که برخی دیگر از آراء درج ضمانت اجرای عدم انجام تعهد را سبب سلب حق متعهدله نسبت به الزام متعهد به انجام تعهد ندانسته بلکه آن را شرطی به سود متعهدله تلقی کرده است که در صورت عدم امکان اجرای تعهد بتواند متعهد را ملزم به پرداخت مبلغ مقرر به عنوان ضمانت اجرا کند و در صورت امکان اجرای تعهد،متعهدله حق درخواست اجرای تعهد راخواهد داشت .

ظاهر عبارات این آراء انصراف به بیان استنباط حکم کلی برای همه مواردی دارد که در آن وجه التزامی برای عدم انجام تعهد یا امتناع متعهد از انجام تعهد، بر عهده متعهد قرار داده شده است و اختصاص به دعوای مطروح و بالحاظ شرایط و خصوصیات آن دعوی ندارد .

با توجه به اینکه مدار اصلی در استنباط وضعیت و احکام قرارداد اراده مشترک طرفین آن قرارداد است ،و مقصود مشترک طرفین در هر قرارداد متفاوت است ، از این جهت نمی توان احکام واحدی را به اینگونه قراردادها نسبت داد و در هر مورد اراده مشترک طرفین را باید ازقرائن و شواهد کشف کرد و ضمن تطبیق آن با مقررات ، وضعیت واحکام آن قرارداد را استنباط نمود و در مواردی هم که قصد مشترک طرفین نسبت به چگونگی تأثیر وارتباط وجه التزام مقرر با موضوع اصلی تعهد مبهم باشد، آن وضعیت واحکام با بکار گرفتن قواعد و اصول حقوقی استخراج می گردد . به جهات یاد شده در بالا، لازم است که مسأله را در فرضهای زیر که ممکن است از عبارات قرارداد استنباط شود ، مطالعه کنیم :

فرض 1. وجه التزام صرفاً برای تأخیر در انجام تعهد است .

دراین فرض آشکار است که در صورت تخلف، علاوه بر الزام متخلف به پرداخت وجه التزام مزبور ، الزام او به اجرای تعهد نیز برای متعهدله ممکن است . عبارات قرارداد گاهی در این امر صراحت دارد مانند اینکه در قرارداد تصریح شود « در صورت خودداری متعهد از انجام تعهد یعنی مثلاً فروش مورد قرارداد برای هر روز تأخیر یکصد هزار ریال بپردازد » . در برخی موارد عبارات قرارداد در این موضوع صریح نیست ولی این وضعیت را می توان با تکیه بر ظاهر عبارات ویا به کمک قرائن به اراده مشترک طرفین نسبت داد ، مانند اینکه در قرارداد ذکر شود : « در صورت عدم انجام تعهد در زمان مقرر متعهد موظف است یک میلیون ریال به طرف دیگر قرارداد بپردازد » ، که در این عبارت ، قید « در زمان مقرر » عبارات قرارداد را ظاهر در این معنی می کند که جمع بین درخواست اجرای تعهد اصلی و پرداخت وجه التزام مذکور ،برای متعهد له ممکن است .

فرض 2 . وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد بوده و با تخلف متعهد ، متعهدله حق انتخاب دارد .

در این فرض ، تشکیل قرارداد بیع ، مورد تعهد است ولی قصد مشترک طرفین بر این است که پس از امتناع متعهد از انجام تعهد در زمان مقرر در قرارداد یا عرف، متعهدله هریک از اجرای تعهد اصلی ویا پرداخت وجه التزام را می تواند از متعهد درخواست کند ، مانند اینکه در قرارداد ذکر شود : « در صورت خودداری متعهد از فروش مورد قرارداد ، متعهدله می تواند متعهد را ملزم سازد که بجای تشکیل معامله ، مبلغ یک میلیون ریال بپردازد » . در این فرض ، ظاهر این است که در نتیجه خودداری متعهد از انجام تعهد ، متعهدله حق انتخاب اجرای تعهد یعنی فروش مال مورد قرارداد یا دریافت وجه التزام را پیدا می کند .

درج وجه التزام بدین گونه در قرارداد ، به هدف تأمین بیشتر اطمینان برای اجرای قرارداد در زمان مقرر است که حق مطالبه وجه التزام مقرر را در اختیار متعهدله قرار می دهد ، بی آنکه امکان درخواست اجرای اصل تعهد را از او سلب کند . این قرارداد از نظر حقوقی ، مشمول ماده 10 قانون مدنی و معتبر به نظر می رسد .

فرض 3. وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد است و متعهد حق انتخاب دارد .

دراین فرض ، مقصود مشترک طرفین این است که متعهد ملزم است یکی از دو امر را انتخاب کند : فروش مال مورد قرارداد ، یا پرداخت مبلغ وجه التزام . مانند اینکه در قراردادی توافق شود : « هرگاه متعهد نخواهد مال مورد قرارداد را بفروشد ، ملزم است مبلغ یک میلیون ریال به متعهدله بپردازد » .

اینگونه قرارداد ، برخلاف قرارداد مذکور در فرض 2 ، از جهت اینکه حق انتخاب بین اجرای تعهد – یعنی مثلاً فروش مال – و پرداخت وجه التزام را دراختیار خود متعهد قرار می دهد ، نامعتبر به نظر می رسد . زیرا فرض این است که مورد تعهد متعهد از بدو تشکیل قرارداد، در حقیقت معین نبوده و مردد بین یکی از دو امر بوده است : اجرای عمل مورد تعهد یا پرداخت مبلغ معین ، و چنین تعهدی فاقد شرط صحت مذکور در بند 3 ماده 190قانون مدنی – یعنی معین بودن مورد معامله – است ؛ چون شرایط اساسی صحت معامله که در ماده 190 و مواد بعدی مقرر شده اختصاص به عقود معین ندارد و اجتماع آنها در قرارداد های مشمول ماده 10قانون مدنی نیز ضروری است ، مگر اینکه چنین توجیه کنیم که مورد این قرارداد در حقیقت تعهد هریک از دو طرف در برابر طرف دیگر یعنی تعهد فروشنده مثلاً به فروش مال یا پرداخت مبلغ یک میلیون ریال وتعهد خریدار به خرید آن مال و پرداخت ثمن مقرر است نه فروش مال یا پرداخت مبلغ یک میلیون ریال . به این ترتیب هردو مورد قرارداد معین است وتردید مربوط به مورد تعهد است نه مورد قرارداد و معامله ، و آنچه به عنوان شرط در بند 3 ماده 190 قانون مدنی مقرر شده معین بودن موضوع معامله است نه معین بودن موضوع تعهدی که خود این تعهد مورد قرارداد است .

تفکیک قرارداد فرض سوم از قراردادی که ضمن آن شرط پرداخت مبلغ معین در صورت اعمال حق فسخ درج می شود :

لازم است در اینجا قرارداد فرض سوم از قراردادی که در ضمن آن برای متعهد حق فسخ در مدت معلوم با پرداخت مبلغ معین شرط می شود ، تفکیک گردد . قرارداد فرض سوم در یک طرف دارای دو موضوع بصورت مردد است که متعهد می تواند یکی از آن دو را انتخاب وایفا کند: اجرای عمل مورد تعهد یا پرداخت مبلغ وجه التزام ، که با ایفای هریک از آن دو به میل خود تعهد قراردادی خویش را اجرا می کند ؛ در صورتی که قرارداد حاوی شرط حق فسخ با پرداخت مبلغ معین ، در طرف متعهد فقط یک موضوع دارد و پرداخت مبلغ معین ، مورد قرارداد یا تعهد قراردادی نیست بلکه موردی است که در صورت انحلال قرارداد، برعهده متعهد ثابت می گردد ، واین دو قرارداد از حیث آثار حقوقی متفاوت هستند .

ماده 39 آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الاجراء مصوب سال 1355 که مقرر می دارد : « هرگاه در سند برای تأخیر انجام تعهد ، وجه التزام معین شده باشد مطالبه وجه التزام مانع مطالبه اجرای تعهد نمی باشد ، ولی اگر وجه التزام برای عدم انجام تعهد مقرر شده باشد ، متعهد له فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند »، دلالت بر اعتبار قرارداد فرض 3 ندارد. زیرا همانطور که آشکار است با توجه به عبارت « متعهدله فقط می تواند یکی از آن دو را مطالبه کند »، مورد این ماده قراردادی است که در فرض دوم بررسی گردید ، یعنی قراردادی که انتخاب وجه التزام مقرر در برابر عدم انجام تعهد ویا اجرای تعهد در اختیار متعهدله است نه در اختیار متعهد .

فرض 4. نه از عبارات قرارداد ونه از قرائن ، قصد مشترک طرفین بریکی از فرضهای سه گانه مذکور در بالا استنباط نشود .

این فرض در بیشتر قراردادهای تعهد بر فروش و خرید که بین اشخاص فاقد آگاهی کافی نسبت به موازین حقوقی منعقد می گردد ، دیده می شود . مثلاً در قرارداد ، خریدار ده میلیون ریال به عنوان بیعانه به فروشنده می دهد و مقرر می شود : « در صورتی که فروشنده از انجام معامله خودداری کند موظف است علاوه بر رد مبلغ ده میلیون ریال بیعانه معادل همین مبلغ به خریدار بپردازد ، و هرگاه خریدار از انجام معامله امتناع ورزد حق استرداد بیعانه را ندارد » و هیچ قرینه ای که اراده مشترک طرفین را نشان دهد ، وجود ندارد .

در برخورد با اینگونه قراردادها ، حکم مسأله را باید به کمک قواعد و اصول استخراج کرد . اگر مفهوم قراردادی مردد بین موارد فرضهای سه گانه مذکور در بالا باشد ، نخست باید مورد فرض 3 – یعنی قرار گرفتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد با حق انتخاب متعهد – را منتفی دانست ؛ زیرا سابقاً بیان شد که اعتبار اینگونه قرارداد به دلیل مردد بودن مورد ، قابل انکار است و مطابق اصل صحت ، هرگاه مفاد قراردادی محتمل بین نوع صحیح ونوع فاسد آن باشد ، قرارداد را باید حمل به مفادی کرد که از جهت حقوقی دارای اعتبار است .

سپس در بین دو فرض اول ودوم باید قرارداد را محمول بر فرض دوم – یعنی قرار داشتن وجه التزام در برابر عدم انجام تعهد واختیار متعهدله (پس از تخلف متعهد ) در مطالبه اجرای تعهد اصلی یا مبلغ وجه التزام دانست ؛ زیرا مورد فرض اول یعنی استحقاق متعهدله در جمع بین مطالبه اجرای تعهد اصلی و درخواست پرداخت وجه التزام مقرر ، مخالف اصل برائتی است که به سود متعهد می تواند جریان داشته باشد ، چه اینکه اگر امر بین تکلیف متعهد به انجام عمل مورد تعهد و پرداخت وجه التزام وبین وظیفه او نسبت به یکی از این دو موضوع دایر باشد ، ثبوت تکلیف نخست نسبت به متعهد ، زیانبارتر است .

استصحاب بقای تعهد موجب رجحان مورد فرض نخست نمی شود ، زیرا به دلیل تعلق داشتن اختیار انتخاب به متعهدله ، در فرض دوم نیز مانند فرض نخست تعهد اصلی باقی است ، منتها متعهدله می تواند از آن صرفنظر کرده و پرداخت وجه التزام را درخواست کند . در صورتی که مورد فرض سوم را با توجیهی که در جهت اعتبار قرارداد در این فرض به عمل آوردیم ، معتبر تلقی کنیم و از عبارات قرارداد و قرائن ، هیچ یک از فرضهای اول تا سوم استنباط نشود ، طبق اصل برائت یا اصل عدم ، قرارداد را باید حمل بر مورد فرض سوم دانست . زیرا فرض این است که در این مورد ، تعهد متعهد نسبت به انجام عمل بصورت معین ، از ابتدای تشکیل قرارداد مشکوک است واصل عدم یا اصل اقتضا می کند که متعهد را مختار در یکی از دو امر بشناسیم و او را موظف به خصوص انجام عمل مورد تعهد به صورت انحصاری ندانیم .

منابع:

1- سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3/ صص 224 و 225 ، ج 5؟ ص 190 و 191 .

2- سید محمد صادق روحانی: المسائل المستحدثه ، ص 57 .

3- مائده / 1 : ” یا ایها الذین امنوا اوفوا بالعقود …. “

4- نساء / 29 : ” یا ایها الذین امنوا لا تاکلوا اموالکم بینکم بالباطل الا أن تکون تجاره عن تراض منکم …. “

صحاح الغه .

5- ازجمله آیات مزبور می توان آیات زیر را مورد توجه قرار داد :

– الذین عاهدت منهم ثم ینقضون عهدهم فی کل مره (انفال / 56 ) .

– أو کلما عاهدوا عهداً نبذه فریق منهم بل اکثرهم لا یومنون (بقره / 100 ).

– … و الموفون بعهد هم اذا عاهدوا و الصابرین …. ( بقره / 177 ) .

– الا الذین عاهدتم من المشرکین … فاتموا الیهم عهدهم الی مدتهم ان الله یحب المتقین ( توبه /4 ) .

– وما وجدنا لاکثرهم من عهد …. ( اعراف /102 ) .

– ولا تقربوا مال الیتیم الا بالتی هی احسن حتی یبلغ اشده واوفوا بالعهد ان العهد کان مسوولاً ( اسراء / 34 ) .

– والذین هم لاماناتهم و عهدهم راغون ( مومنون / 8 ومعارج / 32 ) .

6- شیخ مرتضی انصاری: مکاسب، چاپ سنگی، ص 281 به بعد، سید میرزا حسن بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3 / ص 274 .

7- در این خصوص آراء شعبه 4 دیوان کشور به شماره 767- 20/4/29 و شعبه 8 دیوان کشور به شماره 779- 12/5/27 صادر گردیده است .

8- رأی اصراری شماره 278- 8/3/45 ص 201، مجموعه رویه قضایی کیهان، سال 45 .

9- شیخ مرتضی انصاری : مکاسب، چاپ سنگی ، ص 284 .

10- سید میرزا حسن موسوی بجنوردی : القواعد الفقهیه ، ج 3 / ص 275 .

11- همان ،‌شماره 17 .

12- شیخ محمد حسن نجفی : جواهر الکلام، کتاب رهن، فصل ششم در لواحق ، مقصد اول .

13- شعبه 6 دیوان کشور، رأی شماره 2907- 15/9/21 ؛ شعبه 25 دیوان کشور ، رأی شماره 495/23 – 3/11/64 ؛ شعبه 16 دادگاه حقوقی یک تهران ، رأی شماره 321/322/323- 27/10/68 .

14- هیأت عمومی دیوان کشور، رأی اصراری شماره 96- 7/9/1368 .

15- ماده 39 آئیننامه اجرای مفاد اسناد رسمی لازم الجراء و طرز رسیدگی به شکایت از عملیات اجرایی، مصوب سال 55 .

نویسنده : دکتر مهدی شهیدی

نمونه قرارداد اقاله

نمونه قرارداد اقاله

قرارداد اقاله

طرفین قرارداد :
طرف اول قرارداد : خانم/آقای ……………… فرزند آقای ……………… دارای شماره شناسنامه ……………… صادره از ……………… متولد ……………… ساكن: ………………………………………………………………….
طرف دوم قرارداد : خانم/آقای ……………… فرزند آقای …………………. دارای شماره شناسنامه ………… صادره از ……………… متولد ……………… ساكن: ………………………………………………………………..

ماده 1 – موضوع قرارداد (مورد اقاله) :
تمامت مورد معامله بیع قطعی شماره ……………… مورخ ……………… تنظیمی بین طرفین كه عبارت از فروش شش دانگ یكباب خانه مسكونی احداثی در شش دانگ یك قطعه زمین به مساحت ……………… متر مربع دارای پلاك ……………… فرعی از ……………… اصلی واقع در بخش ثبتی ……………… تهران محدوده و مورد ثبت سند مالكیت شماره ……………… مورخ ……………… صفحه ……………… جلد ……………… به شماره چاپی ……………… می باشد، با جمیع توابع شرعیه و لواحق عرفیه آن بدون استثنا اعم از عرصه و اعیان و با برق به شماره پرونده ……………… و آب به شماره اشتراك ……………… و گاز شهری به شماره شناسایی ……………… منصوبه های در آن.

ماده 2- عوض اقاله:
مبلغ ……………… ریال رایج(معادل ثمن معامله سند بیع نامه شماره مذكور) كه نقدا و تماما تسلیم مقابل گردید باقراره.
منافع مورد اقاله قبلا به كسی واگذار نشده و برحسب اظهار متقابل با رویت و قبول اقرار به تصرف و قبض مورد اقاله نمود.
تذكاریه: 1- با قراره هیچگونه نماآت و منافع منفصله از زمان عقد تا زمان اقاله در ملك مرقوم حادث نشده و در صورت وجود احتمالی آن متعلق به مقابل است كه مقابل اقرار به عدم احداث آن نمود و نماآت متصله متعلق به متقابل است. 2- مقابل اقرار نمود كه پس از عقد در مورد معامله تصرفاتی ننموده كه موجب ازدیاد قیمت آن شود بنابراین هیچگونه استحقاقی در این مورد ندارد.

ماده 3شروط اتمام و یا فسخ قرارداد :

كافه خیارات خصوصا خیار غبن هر چند فاحش اسقاط گردیده است.

(شروط و موارد فسخ قرارداد باید در این قسمت از قرارداد درج شود)

ماده 4تعداد نسخ:

این سند در 2 نسخه که هر 2 نسخه در حکم واحد است تنظیم و مبادله گردید.

محل امضای طرف اول قرارداد ………….          محل امضای طرف دوم قرارداد ………….

تذکر مهم : نمونه قرارداد فوق صرفا به جهت آشنایی کلی مخاطبین محترم با قالب کلی این نوع قرارداد بوده است. فلذا صحت و دقت محتوای متن لزوما مورد تایید بانک قراردادهای حقوقی نمی باشد. بدیهی است که برای تهیه هر قرارداد و یا متن حقوقی باید تک تک مواد قرارداد را به دقت مورد بررسی قرار داد.